2020年我国养老地产行业目前市场供需缺口大未来有着很大发展空间

2020-01-07 01:54

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近年来随着医疗水平的提升，人口寿命在不断增长，但同时人口的生育率却在不断下滑。在这种情况下，我国人口老龄化程度程度越来越高。根据数据显示，截止到2018年，我国60岁及以上的老人达2.5亿人，占总人口的17.9%；其中65周岁及以上人口16658万人，占总人口的11.9%。此外根据世界卫生组织预测，到2050年，中国或有35%的人口超过60岁，成为世界上老龄化最严重的国家之一。

2014-2018年我国60岁及以上的老人数量情况

数据来源：国家统计局

2011-2018年我国65岁及以上的老人数量情况

数据来源：国家统计局

参考观研天下发布《 2019年中国养老地产行业分析报告-市场格局现状与投资前景研究》

在上述老龄化不断加剧的情况下，国家对养老产业发展的重视也在不断增加，并发布了一系列政策作为支持。使得近年来我国养老产业市场规模逐年增长，根据数据显示，2018年我国养老产业市场规模达6.57万亿元，预计2020年将达7.7万亿元，2022年可达10.29万亿元。

2018-2022年我国养老产业市场规模预测情况

数据来源：中国社会福利与养老服务协会

但由于我国养老产业才刚开始发展，并没有真正成熟的模式。在市场上，传统的家庭、机构以及社区养老是目前中国主要的三种的养老服务模式。其中居家养老是主流，并且主要集中在京津冀、长三角、珠三角和川渝等经济较为发达的地区。因此与与发达国家相比，现阶段，我国养老地产行业的发展仍然处于起步阶段，主要表现在以下五个方面：

三种养老模式对比

养老模式	发生场所	使用群体	主要特点
居家养老	老人或子女家中	具有基本生活自理能力的老人	成本较低，老人无需更改住所，家人可陪伴时间较长
社区养老	家庭附近社区，如社区老年食堂、日间照料中心、社区卫生服务中心等	基本生活自理能力相对较弱，或子女不在身边的老人	依托社区公共资源和服务设施，老人对所处环境更熟悉，更具亲切感
机构养老	专业化养老机构，如养老院、康养中心、托老所、老年公寓等	失能或失智程度较高的老人，80岁以上的高龄老人	将老年人集中起来，提供居住、就餐、医疗、娱乐等全方位服务；成本较高，老人需更改住所，服务内容较为全面、丰富

资料来源：互联网

中国养老地产行业处于起步阶段的五大表现
养老地产项目区域分布不平衡	养老项目主要集中在经济发达地区，主要围绕京津翼、长三角、珠三角、川渝四个经济圈形成养老地产产业聚集区，区域地区仅有少量项目分布。
养老地产项目空置率较高	在上述四大养老地产聚集区，川渝地区养老地产项目空置率高达47.5%，京津翼和长三角地区空置率超过40%，珠三角地区空置率也达到36.9%。而一般养老院入住率需要达到75-85%才能实现盈亏平衡。较高的入住率导致大部分养老地产项目基本处于亏损状态。
养老地产融资成本、投资运营成本高	相对比发达国家，ReitS、ABS等是重要融资手段，尤其ReitS聚集了大量低成本资金。相对而言，中国企业则难以获得大额、低廉养老金支持。国家鼓励的政策性贷款、专项债券、保险资金及现有金融工具均不能成为主流的资金供应渠道。此外，受限于土地以招拍挂为主供应方式，拿地成本较高，进而导致养老地产售价过高，将大部分消费群体拒之门外。
养老地产相关立法和监管缺失	目前中国还没有针对养老地产进行规范的法律文件，无论从开发商拿地还是物业等配套企业的运营，都与普通商品房并无二致。相关部门也无法对养老地产开发和运营进行有效监控。
优质公立养老机构“一床难求”	私立养老院分为低中高三个档次，低档养老院通常只提供生活必需品，同时存在空间较小，护理人员不足，环境设施较差等问题。

资料来源：互联网

与此同时，我国市场需求缺口大，养老床位总体不足。根据数据显示，以2017年的数据为例，每千名老年人拥有养老床位30.9张，而在“十三五”养老规划中每千名老人养老床位35-40张，可见养老市场供需缺口很大，从而也意味着养老院、养老公寓、养老地产还有很大增量空间。

根据数据显示，截止2018年，我国养老服务床位共有746.4万张。其中养老机构床位数392.8万张；社区养老床位数353.6张。预计未来随着养老服务机构和设施的增加，老人拥有的床位数整体上涨，从而使得养老床位供应情况将得到改善。

2012-2018年全国养老服务机构数量统计情况

数据来源：中国医疗卫生行业协会

2012-2018年全国养老服务机构床位数量统计情况

数据来源：中国医疗卫生行业协会

从市场参与者来看，受益于有着广阔的市场前景，各路资本纷纷布局养老地产市场。到目前，已经有上百家房地产企业和保险机构布局养老地产产业。目前我国养老地产市场上主要由传统养老机构、房地产商及保险机构三类企业占据市场。具体来看，行业的领先者应当是房地产企业万科。据了解，万科自2019年推出“随园嘉树”开始正式进入养老地产，到2016年养老正式形成社区、机构、居家养老三大服务体系。

主要地产商、保险企业养老地产行业布局

企业	代表项目	运营模式	产品服务
万科地产	随园嘉树	＂邻里式＇社区养老模式、老年公寓、租售结合销售方式	提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务体系
保利	和熹会、和院健康生活馆、和悦会	机构养老、社区养老和居家养老 ”三位一体” 的养老模式	“医养结合型“ 长者颐养中心、汇集健康管理、康复护理、休闲娱乐、生活服务等功能
绿诚	乌镇雅园	老年公寓、首个学院式养老园、采取租售结合销售方式	养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题
远洋地产（中国人寿）	椿萱茂	老年公寓	诚市协助型养护公寓、核心区一站式颐养公馆、社区嵌入式长者中心三种
亲和源集团	亲和源	老年公寓、养老社区、会员制运营方式	生活服务、健康服务、快乐服务三大内容
泰康人寿	泰康之家	老年公寓、养老社区、采取期权与现货两种方式进行销售	生活照料、医护康复、文娱社交、旅居养老
乐成养老	恭和苑	养老社区、＂医养结合 “试点养老机构	完善的饮食起居服务，还提供文娱、护理、医疗等多方面服务
太申祥和	太申祥和山庄	国家敬老院、全国首个会员制养老机构	生活服务、健康服务、文化服务