客单价下滑、回本期变长 我国民宿行业正回归理性 高附加值将是未来重要发展方向

前言：2023年以来随着旅游业复苏势头日益强盛，市场需求火热，民宿供给暴增，相关企业数量更是连年攀升。到2024年11月，我国民宿相关企业注册量达到9.2万家，同比增张9.8%，已经超过2023年全年。但随之而来的，便是市场快速饱和，民宿供大于求，并出现越来越多的同质化产品，市场疲态尽显，整体入住率、客单价出现下滑。在此背景下，民宿回本期变长，再叠加较高的经营成本，使得各大民宿压力倍增……。当下民宿行业正在回归理性，高附加值、个性化和专业化将是民宿未来发展的重要方向。

一、行业相关概述

根据观研报告网发布的《中国民宿行业发展趋势分析与未来前景研究报告（2024-2031年）》显示，民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，为外出郊游或远行的旅客提供个性化住宿场所。比之酒店业态的连锁化和规模化，民宿客房数量不多，比如标准单体酒店通常有100间或以上客房，而民宿则从几间房到数十间房不等。目前民宿可分为传统独立民宿、品牌民宿、房地产开发商涉足民宿三大类。

资料来源：观研天下整理

二、旅游市场持续复苏带动民宿快速发展

在经历3年低谷之后，我国旅游经济迎来强劲复苏。虽然2024年市场增速较2023年有所放缓，但仍然呈现较快的复苏态势。根据文化和旅游部数据，2024年前三季度，我国国内旅游总人次42.37亿，比上年同期增加5.63亿，同比增长15.3%，较上年同期增速（75.5%）放缓，恢复至2019年同期国内旅游总人次的92.2%。国内旅游收入（旅游总花费）4.35万亿元，比上年增加0.66万亿元，同比增长17.9%，较上年同期增速（114.4%）明显放缓，国内旅游总花费已超过2019年同期规模。

数据来源：文旅部，观研天下整理

数据来源：文旅部，观研天下整理

随着旅游业持续复苏，民宿行业以其独特的魅力和灵活的适应性，成为众多出行者青睐的住宿选择，市场也迎来了逐步的增长。特别是在政策的支持下，民宿行业的发展迅速。例如2024年8月，国务院发布的《关于促进服务消费高质量发展的意见》中又明确提到，要培育一批中高端民宿品牌；同时要盘活农村闲置房屋，发展乡村酒店、客栈民宿等服务。这些政策的出台，不仅为民宿行业的规范化发展提供了有力保障，也为其未来的持续扩张奠定了坚实基础。数据显示，2023年我国民宿行业市场规模为300亿元，同比增长42.86%。

数据来源：文旅部，观研天下整理

三、供给市场暴增，企业数量连年攀升

得益于市场需求火热，2023年以来，民宿供给暴增，相关企业数量更是连年攀升。2019年民宿相关企业注册量达到了16.98万家，相较2016年的5万增长了整整217.06%，行业规模达到了200亿。到2024年11月，我国民宿相关企业注册量达到9.2万家，同比增张9.8%，已经超过2023年全年。

数据来源：企查查，观研天下整理

目前我国有超过30万家企业名称或经营范围含"民宿"，且企业状态为在业、存续、迁入、迁出的民宿相关企业。从行业分布来看，我国的民宿相关企业最多分布于住宿和餐饮业，占比超过87%；从区域分布来看，我国民宿相关企业较多地分布于浙江，有3万余家，占全国所有相关企业的11.87%；其次是广东省，有超过1万家，占比10.19%。

四、同质化过剩+消费理性回归下疲态尽显，行业整体客单价出现下滑

当大量的民宿进场，随之而来的便是市场快速饱和，导致民宿供大于求，并出现越来越多的同质化产品。以大理为例，据大理官方2024年6月发布数据显示，大理全州现有酒店与民宿8952家，18.21万张床位，数量接近全国总量的5%，位居全国前列。另外国内民宿行业2024年国庆假期期间，平均入住率为64.2%，以此大概推算，国庆假期每天大理近6.5万张床位空置。而同质化产品过剩只会导致“价格战”愈发激烈，民宿市场也就疲态尽显。

整体客单价明显下滑。有数据显示，2024年五一假期，我国民宿行业平均入住率64.1%，平均房价为414.1元，平均单房收益265.4元，较2023年同比下降19.1%。随后在国庆假期期间，民宿行业平均入住率为64.2%，平均房价为375.8元，平均单房收益为241.3元，较去年下降了25.6%。可见与2023年相比，平均房价跌幅较大，导致平均单房收益明显下滑。

根据观研天下分析，除了上述文章中的，同质化产品过剩导致价格战，使得民宿市场的竞争加剧，平均房价和入住率都有所下降，从而导致客单价明显下滑外‌。理性消费的大环境也对民宿的客单价产生了影响，导致平均房价呈现“降温”状态‌。

五、经营成本高+回本期变长，民宿老板压力倍增

此外当消费理性回归，客流和消费的双重下降，过高的经营成本也使得民宿老板压力倍增，从而选择退出或转让。目前大部分民宿投资成本较高，前期的房屋租金和装修改造，后期的人员开支和运营推广，都需要源源不断的资金投入。有数据显示，目前国内民宿建设总投资中，18.32%的民宿主投入额在101万-200万元，25%的投入额在201万-400万元，11.83%的投入额在401万-800万元，800万元以上的占了22.14%。近60%的民宿投资在200万元以上，投入资金的来源有76.34%为自有资金。

数据来源：公开资料，观研天下整理

而在回本方面，疫情之前的行业回本期大概在1年半，但如今由于房价成本翻倍、人工成本涨了3倍左右，现在的回本期快则3年左右，大多需要5年或以上。因此如今的民宿投资是需要耐心资本的，而不是短平快的投资项目。此外，部分民宿2024年的转让价格锐减了50%，比如往年可以100万元出售的民宿项目，今年只能卖到50万元左右。

六、行业正回归理性，高附加值、个性化和专业化将是民宿未来发展的重要方向

当下民宿行业正在回归理性，高附加值、个性化和专业化将是民宿未来发展的重要方向。

高附加值方面：由于竞争加剧，客单价在降低，除了退出转让外，大家也在开始卷其他的服务了。现在游客选择民宿要看性价比，不仅仅是价格，而是整体的服务或者有没有其他附加值。根据相关调研显示，2024年用户选择民宿的前大三理由为：支持多人出行、能体验特色居住环境、价格实惠，其中“支持多人出行”占比最高。

另外2023年2月正式实施的《旅游民宿基本要求与等级划分》由行业标准升级为国家标准，该标准对民宿的等级划分更加明确，包括对民宿设施和设备、经营和管理以及特色和其他等方面都提出了更高的要求。

可见做精做美、通过精细化管理提高附加值将是民宿未来发展的重要方向。

个性化：根据相关调研显示，截至目前，有近七成用户表示会优先预订拥有一对一管家服务的民宿；管家的服务质量也成为用户给民宿评分的标准之一，途家平台上的高分民宿中，约半数房源配置了管家服务，越来越多的用户在入住点评中分享自己与管家的服务故事。

专业化：虽然长期以来“非标”是民宿区别于酒店的重要特征，但连锁化并非意味着要牺牲个性，而是在确保基础服务标准的同时，鼓励各门店或房源展现独特的地域风情与文化特色，形成“连锁化+个性化”的共赢模式。就比如旅悦集团旗下的花筑品牌，便以高品质服务与地域文化融合为特色，成功签约并运营了1700余家门店。（WW）