造成我国住房保障需求结构不均的问题分析

       导读：住房保障需求结构是由住房保障对象对不同方式的住房保障和不同类型、不同地段、不同质量、不同房型、不同楼层等保障性住房的需求构成。从住房保障的方式来看，有产权式保障和租赁式保障两种基本方式，对其需求会形成相应的结构。

       1住房保障需求结构高度不均衡是住房保障分配面临的难题

       1.1住房保障需求结构高度不均衡的主要表现及原因

       住房保障需求结构是由住房保障对象对不同方式的住房保障和不同类型、不同地段、不同质量、不同房型、不同楼层等保障性住房的需求构成。从住房保障的方式来看，有产权式保障和租赁式保障两种基本方式，对其需求会形成相应的结构。从中国现行住房保障制度的安排来看，住房保障方式有廉租住房保障、经济适用住房保障、公共租赁住房保障、限价商品住房保障、棚户区改造、危旧住房改造以及其他保障方式。对这些方式的住房保障需求也会形成相应的结构：从租赁式保障来看，有廉租住房保障和公共租赁住房保障以及单位周转房等具体方式，由此会形成对不同方式的租赁式保障的需求结构；从廉租住房保障来看，有实物配租和货币形式的租金补贴等具体保障方式，由此会形成对廉租住房保障的不同方式的需求结构；从公共租赁住房保障来看，也有实物配租和对货币形式的租金补贴等具体保障方式，自然也会由此形成对公共租赁住房保障的不同方式的需求结构。从保障性住房来看，它包括多种不同的类型（廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房等），分布在不同的地理位置，住房本身的建筑质量、房型、楼层、朝向、配套设施（水、电、气供应，交通设施，购物、餐饮以及其他生活服务等商业设施，通讯、邮政、金融、教育、医疗、健康、文化娱乐等服务设施）、小区环境和周边环境（自然环境、经济环境、社会环境等）等或多或少会有不同，需求也会不同，因此会形成相应的需求结构。

       住房保障发展的目标是向居民提供基本的住房保障，满足居民的基本住房消费需要。尽管住房保障水平的高低最终取决于经济发展水平的高低，但在经济发展水平和住房保障资源一定的条件下，住房保障的分配对于能否实现住房保障资源利用效率的最大化，对于能否实现最大程度的住房保障起着关键性作用。所有的住房保障资源都能得到充分的利用是在既定条件下实现最大程度的住房保障的必要条件，也是实现社会福利最大化的必要条件。

       住房保障资源是否能得到充分利用自然与住房保障资源的供给有关，撇开总量问题，则主要取决于住房保障资源供给结构的合理性。如何评判住房保障资源供给结构的合理性呢？当然要考虑住房保障的需求结构，同时也必须从整个地区资源配置宏观结构的合理性角度进行评判，甚至主要从整个地区的资源配置的宏观结构的合理性角度来判断住房保障供给结构的合理性。如果从整个地区资源配置宏观结构的合理性角度来看，住房保障资源的供给结构是合理的，那么实现所有住房保障资源的充分利用就决定着能否实现最大程度的住房保障和能否实现社会福利的最大化。而能否实现住房保障资源的充分利用则直接取决于住房保障资源的分配。

       从当前各地的情况来看，尽管都有住房保障的分配制度，住房保障的分配基本上按已定的分配制度运行，大量的低收入住房困难居民享受到了住房保障，但住房分配的公平性—直备受质疑，住房保障分配过程中，特别是在保障性住房分配中，违纪违规甚至于违法行为屡屡出现。这虽与分配监管的缺位、错位有关，但更多的是住房保障的分配制度本身存在缺陷。最大的缺陷就是没有考虑住房保障利益的均衡，由此造成的结果就是使住房保障的分配过程本身变成了分配不公平的过程，也因此带来了在住房保障分配中的诸多突出的矛盾，使得住房保障的分配备受社会指责，而现行的住房保障分配制度始终无法解决长期存在的分配矛盾。

       所有的住房保障对象都是理性的经济人，同在其他经济活动中一样，在住房保障分配中他同样要追求自身经济利益的最大化。在住房保障条件和标准一定的条件下，能获得什么方式的住房保障，能获得什么类型的保障性住房，能获得什么地段，什么质量、房型、楼层、朝向、配套设施、小区环境和周边环境的保障性住房，所能获得的经济利益存在很大，甚至巨大的差别。这种对经济利益的追求决定了住房保障需求的结构特征，造成了住房保障需求不是均衡分布，而是高度集中于某些方式和类型。具体来看，住房保障需求结构的高度不均衡主要表现以下几个方面。

       1.1.1产权式住房保障需求远远超过租赁式住房保障需求

       其主要表现在：其一，住房保障对象几乎都愿意获得产权式住房保障。其二，行政单位、国有企事业单位热衷于集资合作建房和兴建限价商品住房。其三，经济适用住房、限价商品住房始终是住房保障对象“抢购”的对象。之所以如此，是因为一旦获得产权式住房保障，即可获得很大的经济利益。在住房价格居高不下，且呈长期上涨之势的条件下，获得了保障性住房的产权，不仅是以优惠价格获得了很大的价差收益（获得的收益二住房市场价格—以优惠价格支付的购房款。很多地区的优惠价格甚至只有市场价格的1/3甚至更低），而且能够获得很大的溢价收益。优惠价格水平越低，价差收益和溢价收益越大，需求强度自然越大：禁止上市交易时间越短，对上市交易的限制条件越少，’需要补交的土地出让金越少，参与溢价收益分配的单位越少，分配比例越低，需求强度越大。虽然政府所设计的产权性质的保障性住房制度安排旨在通过以优惠价格出售的方式让收入比较低的住房困难居民有能力买房，满足其基本住房需要，但实际上被众多住房保障对象，尤其是被那些“有眼光”的行政单位领导、国有企事业单位领导视为造福本单位职工和领导的福利和投资工具。向职工提供产权性质的保障性住房的确是增加本单位职工福利的重要甚至于最好的方式，也是最适合于作为投资工具的方式，因为采取这种方式，单位负责人所冒的风险最小，得到的民意支持最大，对本单位的利益却没有任何损害，是相关制度约束下行政单位、国有企事业单位领导可以并愿意采取的方式。

       1.1.2地段好、质量好、房型好、楼层好、朝向好、配套设施好、小区环境和周边环境等条件好的保障性住房供不应求，而其他保障性住房则会出现闲置

       保障性住房需求除了对价格（出售价格或者租金水平）具有敏感性之外，对地段、质量、房型、楼层、朝向、配套设施、小区环境和周边环境等因素也具有高度的敏感性。从各地的情况来看，那些地段好、质量好、房型好、楼层好、朝向好、配套设施好、小区环境和周边环境好的保障性住房不仅申购、申租集中，而且流转和腾退困难。一些地区出现了地段不好，或者质量不好，或者房型、楼层、朝向不好，或者配套设施不好，或者小区环境、周边环境不好的保障性住房，获得了购买或者承租资格的住房保障对象不愿意购买或者不愿意租赁，宁愿选择等待以及其他方式谋求获得理想的保障性住房，个别的甚至于选择放弃购买权或者承租权。还有很多地区出现了已经不符合保障资格的居民拒不退出所住住房，或者惜售其购买的保障性住房，而那些偏远地区或者各方面条件较差的保障性住房，住房保障对象却不愿购买，或者不愿承租，以至于出现闲置。

       之所以出现这种现象，深层原因也在于经济利益。按照现行的住房保障制度安排，即使住房保障分配过程是公平的，但结果可能并不公平。因为按照目前的制度安排，收入、住房以及资产条件相同，住房保障面积标准就相同，或者相应的价格标准（保障性住房出售价格、租金补贴标准）也相同，甚至于市中心补贴标准更高。在这种情况之下，虽然表面上来看，住房保障对象所获得的住房保障待遇没什么差别，但实际上差别是很大的，产权性质的保障房与租赁性质的保障房均如此。地理位置越好，交通越便利，各种配套设施越齐全、越先进，小区环境和周边环境越好，住房建筑质量越好，房型、楼层、朝向越好，所能获得的经济利益越大，反之，所能获得的经济利益就越少。这就说明，保障性住房需求呈现出差异性的根源是在于购买或者承租不同地理位置，不同建筑质量，不同房型、楼层、朝向，不同的配套设施，不同小区环境和周边环境的保障性住房给住房保障对象所带来的经济利益存在着差异，这就意味着只要存在着经济利益的差异，保障性住房需求结构的不均衡就无法避免。

       现行的保障性住房分配制度是以住房保障水平的绝对标准作为公平标准的，这种标准恰恰导致了住房保障对象实际获得的经济利益不同，甚至于存在巨大差异。故此我们看到，虽然许多地方政府力图实现住房保障供求在区域等方面的基本平衡，因此在保障性住房的区域布局等方面采取了很多措施，但并未达到预期效果，分配矛盾并未减弱。这就反映出，如果保障性住房需求结构不均衡的问题得不到解决，依然高度集中，即便政府采取了积极的供给政策，保障性住房供求结构失衡，以及住房保障资源低利用率问题也是不可能得到解决的。

       总的来看，现行的住房保障分配所遵循的原则是住房保障水平（面积）均衡的原则，即以住房保障的绝对水平（面积）的均衡为原则，而不管保障方式、类型以及其他方面有什么不同。按照保障水平均衡的原则进行住房保障的分配不仅解决不了住房保障需求结构不均衡的问题，而且其本身就造成和加剧了住房保障需求结构的不均衡。