“以房养老”概念解析

       导读：“以房养老”概念引人至今，各方不断进行着各种尝试，如北京成立“养老房屋银行”、上海实施“以房自助养老”、南京实行“以租换养”等模式，试图推进中国式“倒按揭”的步伐。中信银行通过发行“信福年华”借记卡，尝试“倒按揭”，开启了国内银行试点“以房养老”业务的先河。

       2003年，时任中国房地产开发集团总裁孟晓苏最早引入并提出中国的“以房养老”概念。2006年全国政协十届四次会议上，全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明提交了“以房养老”的提案。2012年全国“两会”上，贺强等全国政协委员再次提交了“以房养老”方面的提案。一时间，“以房养老”成为社会关注的焦点。

       一、“以房养老”模式及各地的初步尝试

       “以房养老”又称“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，起源于荷兰，发展成熟于美国，是指房屋产权所有者将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，后者对房屋进行综合评估后，依据估值定期给房主发放固定养老金，房主继续拥有居住权直至去世，金融机构出售其抵押房屋，所得用来偿还贷款本息，剩余部分归抵押人或者其继承人所有。“以房养老”使房产兼具了居住和养老的双重功效，其本质是在保证老人“居者有其屋”的前提下，通过“倒按揭”取得一定的财产性收入，为居民即期消费提供贴现的金融安排。

       “以房养老”概念引人至今，各方不断进行着各种尝试，如北京成立“养老房屋银行”、上海实施“以房自助养老”、南京实行“以租换养”等模式，试图推进中国式“倒按揭”的步伐。中信银行通过发行“信福年华”借记卡，尝试“倒按揭”，开启了国内银行试点“以房养老”业务的先河。“以房养老”理念很美，但是试点结果均未取得预期的效果，相关行业观望情绪浓重。对此，大多学者将其原因归结为：一是传统观念的根深蒂固；二是住房价格和风险具有不确定性；三是人的寿命难以预测；四是房产评估存在问题，二级房地产市场发展滞后；五是法律法规不健全等。目前，北京、南京等地陆续将“以房养老”纳入十二五规划，提出“鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展试点业务”。

       诚然，试点不顺与上述种种解释不无关联，但是“以房养老”之基乃是房屋，没有房屋何谈“以房养老”？可以说，房屋质量是“以房养老”的前提，否则谈不上抵押价值，更不存在资产收益。