提升住房质量是开展“以房养老”的关键点

       导读：我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，但建筑“短命”现象却相当普遍，平均寿命只能维持25-30年。住房寿命可以说是“50年罕见，30年普遍”。反观西方发达国家，英国的建筑平均寿命达到132年，美国的建筑平均寿命也达到了74年。

       “质量门”——“以房养老”模式的关键节点

       当前，很多房屋质量问题，从“楼倒倒”、“楼脆脆”、“楼高高”、“楼歪歪”、“楼薄薄”、“楼裂裂”、“楼泡沫”到“墙脆脆”、“瘦身钢筋”、“屋漏漏”等等，一度成为保障房质量的代名词，并被解读为“质量门”频频被曝光，甚至是一些知名房企也纷纷深陷“质量门”。

       据业内人士透露，当前爆出的各种“质量门”只是“冰山一角”。事实上，墙体渗水、石材断裂、装修和施工中的“偷工减料”现象一直存在，已经成为业内心照不宣的“通病”。旨在打造民心工程的保障房意在使“居者有其屋”和“经济适用”，绝非不要质量。

       政府部门逐项验收，监督、监管似乎很周密，但仍不能有效防止房屋建设的“怪象”迭出。究其原因，所谓的程序往往都在“纸上”完成，除了质监站对程序进行监管、备案，只有监理公司在具体负责，而监理公司又受开发商的雇佣，即项目的质量保障基本上是靠开发商的自律。显然这种“自律”并不可靠。有专家指出，由于技术原因，即便是现场检测也会有很多质量问题难以发现，更何况是这种“纸上验收”？保障房的监管看似“谁都管”，到最后是“谁都不管”，保障房质量谈何保障。诚信缺失、制度约束的缺位、监管形同虚设等因素成就了一系列“豆腐渣”工程。一位专家坦言：“如果质量不能保障，将会形成一批数量庞大的垃圾工程，造成非常大的浪费和遗留问题”。对于“以房养老”模式的房屋而言更是如此。

       “短命”建筑难堪“以房养老”

       我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，但建筑“短命”现象却相当普遍，平均寿命只能维持25-30年。住房寿命可以说是“50年罕见，30年普遍”。反观西方发达国家，英国的建筑平均寿命达到132年，美国的建筑平均寿命也达到了74年。在英、法等欧洲国家百年以上的老宅比比皆是，许多老住宅在显要位置用醒目的阿拉伯数字标注着建造年代，说明当时的建造者对它能够经久耐用、世代相传充满自信。当今欧洲的居民也以能住上老住宅为荣，并且认为其建造年代越久价值越高。国外的许多经验表明，住宅的实际使用年限不仅应当超过规定为50年的设计使用年限，而且许多还可以超过100年。

       我国建筑短寿的原因，诚然有城市规划的一面，但更主要还是住宅质量。某些工程设计、施工规范或标准过低埋下了事故的隐患。德国之声电台网站指出，与德国相比，中国公路桥的造价过低，完工时间过快。曾经发生事故的阳明滩大桥，从开工建设到建成通车，只用了18个月；而德国修建一座跨水域的高速公路桥至少要耗时2年，最多5年，并且在实际设计以及施工时会以该承重额的两倍左右的标准来修建，以此做到“万无一失”。国外的建安成本一般占房地产总开发成本的70%，其他的地价及税费仅占房价的30%左右；而在我国正好相反，建安成本的占比仅在三成左右，尤其是在土地成本快速增长之下，建安成本的占比更加有限。中国工程院院士陈肇元曾指出我国设计规范要求的楼层使用荷载的承载能力，大概只是国际通用标准的50%-60%，混凝土结构中为钢筋锈蚀所需的保护层最小厚度有的只有国际通用标准的一半。

       可以说，建筑的长寿命才是奠定“以房养老”的基础，造就“以房养老”在西方发达国家的推广与成熟。

       面对房屋平均寿命30年的现状，一旦超过这一年限，也就意味着房屋寿命随时都有可能面临终止。30年后就已无住房，谈何产权？剩下来的土地使用年限也将变得毫无意义。所以，房屋寿命是讨论“70年大限”后住房产权的前提；同时，也是诸如房地产市场的波动、房产处置渠道缺乏、房产价值缺乏权威的评估等其他障碍亟待破解的基础。

       从“楼歪歪”、“楼脆脆”到“桥歪歪”、“桥脆脆”，其反映的就是建筑质量之差。当前，有些仅有二三十年房龄的房屋表面就已破旧不堪，若达到70年之时恐怕已成危房，试问又有谁愿意接受如此质量的房产作为抵押品？因此，如果不能在房屋质量上有实质性突破，“以房养老”本身就是个伪命题。