保障房建设与商品房供应平衡问题探析

中国报告网讯：

       保障房建设对房地产市场的影响
　　保障性住房由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。经济适用住房，主要向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消费信贷支持，政府的建设投资可以回收和循环使用。经济适用房拥有独立产权，可以直接出租或按规定条件出售，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分，这直接影响到商品房市场的供求关系。特别是在一些发达城市，经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给对象基本上是一致的。因此，建设经济适用房，可使普通商品房市场的需求相对减少，等同于增加了市场供给。廉租住房，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投资为主，中央财政给予补助，几乎完全是政府无偿投入。现在各地实物配租的廉租房来源，主要是在经济适用房建设中配建，或直接从商品房市场购买（以发达城市为多）。政府大规模新建廉租住房，也会在一定程度上减少商品房市场的需求。公共租赁住房，主要按政府规定的租金标准向符合条件的城镇中低收入家庭、新就业职工和流动人口出租，由政府给予土地、信贷政策支持，政府性基金和社会力量投资建设。政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给，相对减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场的需求产生影响。
　　保障性住房的大量供应，使我国城镇居民的居住保障变为现实，大量买不起房的城镇居民有了解决住房问题的新渠道，也为稳定房价创造了良好的条件。保障性住房的大量供应，能够大幅度减少城镇中低收入家庭对商品住房的市场需求量，虽然不能够使商品住房市场价格绝对值发生反转，但会影响商品住房市场的涨幅和涨速。
　　一是大量的保障房上市，会增加房地产市场的有效供给，在一定程度上降低商品房价格。从北京和上海2009年6月到2012年12月商品住宅价格涨幅与保障房销售占比变化来看，大多数月份，当保障房销售占比上升，商品住宅价格涨幅就会下降；当保障房销售占比下降，商品住宅价格涨幅就会上升。商品住宅价格涨幅与保障房销售占比的负相关关系充分表明，保障房销售的增加能分流商品住宅的需求，会抑制商品住宅价格过快上涨。二是在土地供应总体有限的前提下，保障性住房用地的增加意味着商品房将受到影响，因此在土地市场上保障房将对商品房造成冲击，抑制商品房建设规模的过快增长。