1、国内长租公寓市场正在兴起
传统住房租赁行业痛点频出，长租公寓应运而生当下我国租赁市场在各方均存在多个痛点，租客端面临租期长短及稳定性、户型偏好、服务体验的错配；房东端面临住宅被损坏的风险，且管理耗时耗力；政府端公租房承建压力大、流动人口管理困难。而长租公寓的介入可以改善租客的居住体验、节省房东管理成本、有效协助政府管理，是租赁市场原始状态与各方诉求存在矛盾之后的必然产物。长租公寓是近年来房地产三级市场的一个新兴行业，它与传统的房屋租赁对客户而言有所不同：
参考观研天下发布《2018年中国住房租赁行业分析报告-市场运营态势与发展前景预测》
图表：传统租房与长租公寓对比
资料来源：观研天下整理
长租公寓根据住房供应方式分为分散式和集中式。集中式公寓的运作模式较为传统，主要是以独栋商业楼宇为运作标的。而分散式是指运营商到城市各个地方向分散的个人出租者获取房源，改造后出租。这两种方式各有其优缺点：
图表：集中式公寓与分散式公寓对比
资料来源：观研天下整理
2、各类企业纷纷布局长租公寓
长租公寓运营商主要分为四个种类：开发商、酒店、房屋中介公司、专门的创业公司。现在国内已有的长租公寓品牌根据其运营商自身的优势选择不同的供应模式。中国饭店协会公寓委员会与迈点研究院（MTA）联合发布的 2017 年度《长租公寓市场大数据分析报告》显示，国内公寓市场中，分散式长租公寓占比近 8 成（74.56%），集中式（与服务式）长租公寓占比约 2 成（25.44%），在长租公寓 TOP15 品牌榜单的 TOP5 中，集中式占据前 4 名。
图表：长租公寓 TOP15 品牌榜单
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图表：长租公寓运营流程
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图表：各类长租公寓运营商特点
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长租公寓是一个需要大量前期沉淀的产品，资金融通的重要性不言而喻。目前长租公寓主要的融资方式为建立资产支持计划、债权融资和股权融资，其中较多的是建立资产支持专项计划。2018 年 4 月 25 日，中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，截至 2018 年 5 月 11 日，我国市场上已成功发行或已获交易所审批通过的住房租赁资产证券化产品共 14 单，涉及融资规模达 786.4 亿元。
我国目前的租赁住房证券化项目主要分为三个步骤：1、原始权益人和基金管理人成立私募基金，并出资认购全部份额，同时管理人成立专项计划。2、原始权益人将基金的份额转让给专项计划，获得对价。而专项计划是基金的资金实缴方。3、重资产模式中专项计划通过购买项目公司股份（包含物业产权），获取物业未来的租金收益。轻资产模式没有产权，一般是通过向项目公司发放贷款、购买债权或受益权来获取物业未来的租金收益。
资产证券化是长租公寓企业盘活存量资产、快速扩张规模、获取收益的有效途径。根据国际经验的启示，可以期待在未来运营商将从发行类 REITs 转向以具有稳定现金流的成熟物业为基础资产发行公募的 REITs。
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