近几年国外房价走势因素分析

中国报告网（ww.chinabaogao.com）讯：

        一是城市化率代表房地产市场发展潜力，两者成负相关，城市化程度越高，市场对未来房价上涨的预期在递减。房地产市场的发展主要依赖两个方面，一方面农村人口涌入城市带来新增人口和新增需求；另一方面城市基础设施建设带来商住环境的改善，在城市化率不断提升的过程中，这两方面的推动因素会累加，并积极促进房价的上涨。当城市化率较高时，由于人口密度过大、交通拥堵、医疗教育资源紧缺等因素，反而出现逆城市化，即出现城镇人口减少。从上述分析可以看出，房价涨幅第一的印度城市化率水平最低，仅为31%；房价跌幅第一的日本城市化率水平最高，高达91%。

        二是各国房价涨跌的原因不尽相同，如俄罗斯虽城镇人口出现负增长，但GDP却是10年前的6倍，经济爆炸式增长抵销了城镇人口负增长所带来的负面影响，房价出现大幅上涨；而日本虽城镇人口出现14%左右的增长，但GDP却仅有41%的增长，基本处于滞涨状态，经济不景气拖累房地产市场需求的释放，房价出现大幅下跌。

        三是房价涨跌受到多个因素综合影响，如GDP、城镇人口、人口密度等指标的变化均会影响房价，各个因素之间可能相互抵消或相互促进，共同对房价走势形成促进或抑制作用。为此，观研天下对上述8个国家2001年至2011年期间的数据进行归一处理，并将各影响因子的乘积作为综合系数，如表1。

        房价涨幅前三甲的印度、俄罗斯、南非，综合系数分别为5.90、5.84、4.60；房价跌幅前三甲的日本、爱尔兰、德国综合系数分别为1.62、3.01、1.93。除了爱尔兰外，其他5个国家的综合系数与其房价涨跌幅排名情况存在明显的逻辑关系，即综合系数越高，房价涨幅越大，反之跌幅越大。