在新的发展阶段，我国房地产发展具有哪些突出特征？房地产市场泡沫风险是如何形成的？如何建立房地产市场的基础性制度和长效机制？针对以上热点问题，王微作出详尽分析。
中国房地产市场发展进入新阶段
王微认为，近年来，随着我国经济社会发展进入新常态，房地产市场发展阶段性变化的特征显现，房地产泡沫风险开始显现。
一方面，城市化进入中后期，房地产市场分化格局将进一步凸显，大型城市及城市群加快发展将成为今后相当时期内发展的主要趋势，大型城市以及城市群的中心城市的住房需求将持续旺盛，中小城市住房需求将趋于稳定。另一方面，经过多年的持续改善，目前我国城乡居民的住房条件已得到较大改善，住房需求将告别“从无到有”，转向“从有向好”的发展新阶段，对住房供给、市场体系发展提出了新的要求。
因此，房地产市场的阶段性变化，要求我们要进一步深入研究新阶段房地产市场发展规律，要根据中国经济发展进入新常态的要求和住房市场新凸显的结构性矛盾，从中长期角度和合理借鉴国外经验的角度，考虑长效机制建设和基础性制度的建设，处理好房地产市场发展和中长期经济发展、人口结构变化、城市和区域经济发展之间的关系。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产市场竞争现状分析与投资战略评估研究报告》
高度重视房地产泡沫风险与研究应对风险措施
国际经验表明，经济告别高速增长、进入经济结构调整与转型阶段，过度宽松的金融政策易引发包括房地产在内的资产泡沫风险。在一系列政策的推动下，2016年房地产市场回暖、“去库存”取得了积极成效，但也带来了新一轮房价过快上涨、引发泡沫风险隐患的问题。
值得注意的是，这一轮房价快速上涨及其泡沫风险积累，是在经济增长趋缓的背景下，由过度宽松的金融条件引发的，通过推动居民杠杆率快速攀升，大量资金“脱实就虚”，极大刺激投资投机需求，形成了房价、地价高位轮动、快速上涨，从一线城市“点涨”向二线热点城市及一线城市周边的三四线城市蔓延的“普涨”态势。总体来看，2016年房价高位过快上涨已经脱离经济基本面和真实住房需求，与日本1990年房地产泡沫破灭前的情形有相似之处，其可能带来的泡沫风险已不容忽视。
“全球来看，应对资产泡沫风险是一个世界性难题，没有成功经验可以参照，但有许多教训可以汲取。因此，需要坚持‘不刺破泡沫’的调控底线，认真研究防范房地产泡沫风险的相关调控政策，特别是研究金融政策和土地政策的正确使用。同时研究应对不同风险情境下的政策预案，防止房地产泡沫风险向金融和经济领域蔓延。”王微强调说。
加快建立房地产市场平稳发展长效机制
王微建议，未来在建立基础性制度和长效机制方面需要高度关注以下几个方面。
第一，结合目前住房多样化、多层次和多元化需求来构建更加完善的住房供应体系和市场体系，不仅仅是发展新建商品住宅市场，更重要的是加快规范二手房交易市场以及租赁市场，使其发挥更大的作用。未来，对于年轻人以及流动人口而言，租赁市场的发展尤为重要。此外，应当完善公共租赁住房保障，继续探索中国特色的可负担住房。
第二，改革土地供应方式和制度。具体而言，应当建立土地供需平衡机制，促进土地供应和人口增长相适应。加快探索和完善土地供给和出让的新方式、新途径，例如加快城市更新，提高城镇土地利用效率；创新土地分类供应，针对租赁住房探索新的出让方式，改一次性收取出让金为按年收取等。
第三，推进住房金融制度和财税制度改革。目前，中国金融市场已经比较发达，并且有多元化的大量资金供给，房地产市场与金融市场之间的联系非常紧密。王微指出，未来，我们需要思考新阶段的住房金融制度与调控机制，深入研究在住房市场和金融体系比较发达的条件下，如何改革和完善住房公积金制度，为中低收入居民提供更好的金融支持；研究为房地产市场发展提供相对稳定中性的房贷政策和开发金融政策。要加快开征房地产税，包括立法以及开征标准等。加快完善房地产税收体系，因为房地产税的开征意味着我国房地产税收体系的调整以及中央和地方职能的调整。
第四，加强房地产市场的监管。目前中国的房地产市场较为混乱，无论是新房市场还是二手房的交易、租赁市场，都缺乏完善的房地产市场的法律法规。“因此，加快法律建设、加强监管、建立房地产领域的信用体系、房地产监测和预警机制以实现长效监管十分迫切。”王微说。
第五，促进不同城市房地产市场协调发展。未来的城市发展将会更加向大都市群加快集中，房地产市场的需求也主要集中在该区域，因此，王微建议，下一步应当促进都市群一体化发展，合理规划布局，有序疏解特大城市功能，推进周边中小城市和小城镇加快发展，打开房地产市场发展空间。同时，优化城市空间结构，推动产城融合、职住平衡。
第六，进一步研究和厘清房地产领域中央与地方政府的关系问题。王微认为，过去中央和地方在房地产调控体系中的关系尚未理顺。中央政府在制定调控政策中容易“一刀切”，在金融、住房供给结构等方面，也难以按照“一城一策”原则进行制定，“失调”和“过调”现象增多，加剧部分城市的住房市场波动。因此，当前需要加强我国住房制度顶层设计，进一步明确中央政府在制度设计、土地、金融等资源配置政策方面责任，逐步强化地方政府调控、监管市场的责任和权力，更多赋予地方政府一定范围内的自主权。
作者： 陈婧
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