杭州楼市法律问题新特点

核心提示：杭州楼市，近年来多次有消息说“出现拐点”，引发多次消费者持币观望之风，但市场一如既往地上扬运转，终未见拐点，却使得房地产市场随着消费者观望－失望－下单购买的行为而出现忽冷忽热，但今年上半年，商品房的价格似乎停止不涨了，开发商甚至还推出诸多促销手段在暗降房价，每月的成交套数同比下降……

　　 杭州楼市，近年来多次有消息说“出现拐点”，引发多次消费者持币观望之风，但市场一如既往地上扬运转，终未见拐点，却使得房地产市场随着消费者观望－失望－下单购买的行为而出现忽冷忽热，但今年上半年，商品房的价格似乎停止不涨了，开发商甚至还推出诸多促销手段在暗降房价，每月的成交套数同比下降……种种迹象表明：市场需求高峰过去，供应高峰出现。虽然“拐点”说不一定成立，但房地产市场已经处在其生命周期的平台期却是不争的事实。

　　2008房地产法律问题新特点

　　●房屋价款方面出现银行按揭法律纠纷增多

　　一类纠纷是商品房买卖合同已签，但按揭办不出，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，当事人可以解除合同。此处可区分两种情况：如果是因买卖双方中一方当事人的原因不能办出按揭，对方当事人可以请求解除合同并赔偿损失；如果是因不可归责于买卖双方的原因未能办出按揭致使合同不能继续履行的，买卖双方都可以请求解除合同，卖方应返还买方定金或者返还本金和利息。

　　还有一类纠纷是合同已签，按揭已办出，但买方只还了部分按揭款，另外的不还了，贷款银行提起诉讼，目前这样的纠纷渐渐多起来。这类纠纷也分两种情况，一种是买方的房产证已办出，一种是买方的房产证未办出，处于卖方承担连带责任保证阶段。第一种情况银行会起诉买方，要求还款、要求对房屋有抵押优先受偿权；第二种情况银行不仅会起诉买方、还会连同卖方一起起诉，要求开发商承担连带还款责任。通常这两种情况，银行的起诉会得到法律的支持。

　　●灾害性事件让开发商建筑质量经受考验，引发消费者对房屋质量更关注

　　2008年，大雪、暴雨、台风、地震等灾害相继出现，对我国各个行业都造成较大影响，对房地产业的影响，主要是体现在房屋配套设施设备和建筑质量上。原始材料、安全玻璃、防雷设计、抗震设计和施工质量等在灾后都成为消费者特别关注的问题，一度被忽视的某些规范重新被消费者、设计者、政府审核者重视，消费者并对照自己所购房屋查找问题，开发商也以建筑安全性进行宣传或作为卖点。

　　●买卖双方维权方面都更加规范和成熟

　　开发商经过多年的积累和与消费者的博弈，在房屋设计、建造、交付等方面更加规范，遇到问题基本能妥善处理。　

　　消费者维权也更加成熟，表现得更理性、水平更高。曾经采取　“有理进法院、无礼进大院”方式维权的消费者，现在于维权水平、动机、手段、抵御煽动的能力都大大提高了。令人欣喜的是，以前消费者维权甚至“损人不利己”，通过各种途径大肆宣传，既搞臭了开发商，也破坏了自己所购楼盘的声誉。现在，消费者则会选择更专业的房地产律师（如兰韵天城业主维权案），通过协商、谈判或者诉讼的途径来解决争议。

　　建议

　　◆开发商不仅应注重房屋质量也应注重消费者质量

　　1、不能为追求销售而盲目签约

　　开发商如果能结合楼盘实际，确定目标客户，制定科学的销售策略无疑会更有利于日后问题的解决和纠纷的减少。消费者的收入状况、消费层次、置业动机，尤其是消费者的置业心态和置业的心理需求，都是楼盘销售时应考虑的问题。　

　　2、已签约的，要控制风险，主要是消费者不还按揭的风险。在出售房屋、消费者办理抵押担保贷款时，银行一般都要求消费者在房产证办出之前的抵押担保责任由开发商承担。故在消费者办出产权证之前，开发商承担着很大的还款风险。因此，开发商一定要高度重视消费者既不办产证又不还按揭的风险。建议开发商聘请专业律师把关，在与消费者签订的合同、与银行签订的合同上都设置好制约条款，维护自己的权益。

　　◆消费者应重点关注自己该关注的质量问题　

　　质量问题仍为消费者应关注之重点，但消费者应关注自己该关注的。应着眼全局和长远利益，不可因小失大，或判断不清，被人利用。我省商品房买卖合同示范文本没有单独的质量条款，只约定了交付条件。但是，国家和地方都有关于各种房屋质量要求的规范性文件，特别是有些强制性标准，消费者应当掌握，除主体结构外，还应包括消防楼梯、阳台、门窗等部位的施工要求，隔声、隔热、保温、通风要求，室内空气质量是否影响居住使用等等。

　　◆政府应加大力度继续扩大需求以维持房市稳定

　　现在楼市出现所谓“拐点”的原因可追溯到05年“国八条”、06年“国六条”政策的影响，是一段时间以来国家进行宏观调控的结果。鉴于决策者对房地产的理解尚不够深刻，难免矫枉过正。接下来杭州房市会不会进入衰退期、甚至崩盘？业内认为调整会继续，但不会崩盘。已买房的人是社会主体，占社会人口的多数，如崩盘难免产生社会动荡，会对社会安定造成重大影响。故政府会采取相应措施延缓衰退的到来，更不会允许其崩盘。平衡供需矛盾是解决问题的根本手段，而扩大需求仍是政府不可或缺的调控手段之一。

　　在扩大需求方面，杭州市政府一直做得好，建设“名城强市”，构建平安杭州、法治杭州、和谐杭州，扎实推进覆盖城乡、全民共享的生活品质之城建设，有效地抵御了近年来中央调控对地方房地产带来的影响，使得杭州能够在其他城市房地产市场动荡的情况下，仍然稳定，能够独善其身，保持了需求的增长。目前形势下，希望政府继续做好原来的治本工作，但治本是长期的，现在仅靠治本还不够，还要治标。建议市政府加大扩大需求力度，邀请有关专业人士进行专题研究，如研究房地产市场的合理布局；在对“国六条”的执行上，宜把握适当的尺度，对有些地块开发不宜逼得太紧等等。不可否认“国六条”的颁布是非常适宜当时形势的，现在则是考验政府执政能力的时候，面对当前的局势，政府要随之而动，政策要变，特别是要控制土地供应，以与需求平衡。