房地产市场调整关键在扩大内需

核心提示：面对房地产市场的调整，尤其是为应对国际国内复杂的经济环境，政府采取果断措施，近期出台了放松按揭贷款、减免交易税等购房优惠政策，各地方政府也纷纷出台各种利好政策，但是，由于多年来积累的种种深层次矛盾和问题，盼望房市成交量萎缩、存量增加的局面迅速改观显然并不现实。在日前召开的中国地产金融论坛上，银行界和一些业内外专家提醒，房地产有关各方要做好应对买方市场的准备。

　　面对房地产市场的调整，尤其是为应对国际国内复杂的经济环境，政府采取果断措施，近期出台了放松按揭贷款、减免交易税等购房优惠政策，各地方政府也纷纷出台各种利好政策，但是，由于多年来积累的种种深层次矛盾和问题，盼望房市成交量萎缩、存量增加的局面迅速改观显然并不现实。在日前召开的中国地产金融论坛上，银行界和一些业内外专家提醒，房地产有关各方要做好应对买方市场的准备。

　　有关统计显示，今年前三季度，主要城市商品房的交易量同比下降了50%。中国民生银行行长王浵世认为，这是对近几年来房价上涨过快、房地产投资过猛的一些修正。他分析说，受过去投资增长过快和今年交易量下降的双重挤压，全国13个城市的可售房源不断增长，如果加上施工建筑面积和投资客手上的二手房，相信未来两年都是买方市场。他认为，从战略上来说，房地产永远应该从需求层面来思考，从而进行张弛有度的扩张和前瞻性的布局。至于目前采取务实的保守策略，对行业有利，对银行也有利。对于扩大内需，当然更有利。

　　对比去年的火爆，今年的房市显得要冷清得多，对这种强烈反差到底应该怎么看？住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，2007年是房地产市场非正常的一年，全国房价普遍上涨，无论是一二三线城市以及中小城市，有的项目一年之内价格上涨了50%、60%，涨70%的都有，这样的上涨速度大大超出了普通居民的购房能力。同时，去年“地王”频现极大地刺激了居民对未来房价上涨的预期，因为地面价格已经超过了商品房的价格，诱导了大批投资客的介入。另外，去年全年竣工商品房面积是4.7亿平方米，由于预售，我国去年卖了6.9亿平方米的房子，竣工销售之比达到1∶1.4，是历史最高水平，去年全年完成商品房销售额比2006年增长了47%，供求关系可以说在去年严重失调。

　　正是由于房市去年表现非正常，因而今年的房地产市场存在巨大的自我调整压力。秦虹认为，应让非正常发展逐渐回归到理性的发展轨道上。特别是在国际金融市场动荡的背景下，怎么能期望房地产市场回到去年的状态呢？所有的房地产企业都必须认清形势，积极主动地调整企业的发展战略才是上策。马上到年底了，很多企业面临着结算压力。所以，从现在开始，企业要做好长期和短期发展的准备。

　　虽然房市现在正处于一个振荡和调整期，但这种调整对开发商来说何尝不是一个机遇。作为开发商的代表之一，北京林达集团董事长李晓林表示，现在虽然房价往下降，但是原材料也在降，钢材七八月份的单价是6200元到6400元，现在是3700元到3800元，水泥也降了不少。不只是开发商的房子在降价，大家的产品都在降价。他认为，在振荡和调整期，该卖的地就得卖，房子该降价的就得降。

　　不过，从长期来看，业内外人士对房地产市场还都充满信心。秦虹分析说，尽管目前国际金融形势很动荡，但是城市化推动中国经济发展的这台引擎并没有熄灭。中国是一个大国，有巨大的内需市场，房地产发展还有长远的前景。即使是今年这样一个调整年份，1至9月，全国商品房销售面积居然超过4亿平方米，虽比2007年下降了15%，但仍比2006年同期交易的总量还要高一些，还有一些城市的销售量仍然是同比上涨的。从这些数据当中，我们无疑可以发现房地产内需市场仍旧巨大。

　　看房地产不能脱离大局，不能不看大形势。当前是什么形势？秦虹认为，当前我国是要力保GDP的增长，所以最近出台了一系列关于支持居民购房的政策，这个政策既体现了政策的灵活性，又体现了连续性。比如对首次购房的强调，背后含义还是高度警惕投机；强调加大保障性住房建设力度，既可满足低收入家庭的住房需求，又可以弥补房地产投资下降产生的投资增速的缺口。可以说，这些政策确实比较关注民生和拉动内需，有利于经济的稳定健康运行。市场不好的时候，也正是我们改革最有利的时机。我们更应该利用调整期的时机，抓住这样一个机遇来解决影响房地产市场发展的一些深层次制度因素。只有这样，才能维持房地产市场的长期稳定健康发展，也有利于内需对国民经济拉动作用的持久发挥。