莫把“虚求”当需求

 　　导读：经济新常态，地价却“反常态”，让人百思不得其解。

　　参考：中国房地产市场全景调查及未来五年前景预测报告。

　　经济新常态，地价却“反常态”，让人百思不得其解。

　　近期，一线城市高价地王层出不穷。以北京为例，原本属于地价洼地的丰台，摇身一变成“疯抬”。据悉，今年北京楼面价每平方米5万元以上的地块，一共有13宗，其中有7宗出现在丰台。

　　谁在“疯抬”地价？有机构梳理发现，今年以来北京土地市场成交的44幅住宅用地，其中77%被央企或国企摘得；上海今年以来成交的39幅住宅用地，国企拿地占比也高达56%。

　　“疯抬”地价的背后，是一线城市房地产市场的被动“豪宅化”。在楼市“去库存”的大背景下，“疯抬”地价，隐忧重重。

　　国家统计局数据显示，截至10月末，全国商品房待售面积6.86亿平方米，比9月末增加2122万平方米。全国商品房待售面积在今年5月首次回落后，又出现反弹。与2014年同期相比，全国商品房待售面积增加1亿平方米，增幅为17.8%；与2013年9月末全国商品房待售面积4.46亿平方米相比，增加2.4亿平方米，增幅高达54%。

　　基于此，中央提出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。目前，房地产市场分化严重，少数一线城市的热度，难掩多数二三线城市的持续低迷。

　　一般来讲，受需求规律作用，价格和需求量呈反向变化。即价格下跌，需求量增加；价格上升，需求量减少。

　　也就是说，正常的消费市场，消费者应该是“买跌不买涨”的。反观地产市场，多年来“买涨不买跌”的反常心态表明，投资需求占据了主导，同时裹挟了部分自住需求。

　　这就不难理解，即便价格下跌，利好不断，二三线城市交易仍然低迷。而少数一线城市受信贷政策宽松、投资渠道有限等因素影响，反而呈高位企稳之势。据报道，随着丰台高价地频出，相关板块二手房已开始涨价。

　　短期的企稳，给人以幻觉。似乎只要敢“疯抬”，就会有未来。然而，与央企、国企的高调拿地相比，民企的拿地行为则理性而低调，呈现出较强的风险意识。

　　这表明，靠不完全市场主体制造的楼市“虚求”，绝非真实需求。靠“豪宅化”支撑的楼市供给，将加剧楼市资源的错配。

　　最近，“供给侧改革”一词大热，说明决策层已经意识到需求刺激的缺陷。供给学派认为，就全部经济看，购买力永远等于生产力；经济具有足够的能力购买它的全部产品，不可能由于需求不足而发生产品过剩。

　　那么，产品过剩为何发生，因为我们的供给出了问题。我们生产了太多的产品来满足“虚求”，而忽略了消费者真实的需求。

　　洋奶粉、洋马桶的热销警示我们，所谓产能过剩，本质上是产能“不足”，即我们的供给，难以满足消费者日益增长的审美和质量追求。

　　消费者已经过河，决策者也应跟上——适应、满足需求，而非刺激、放任“需求”。