1.研究框架
物业管理作为一种不动产管理模式起源于 19 世纪 60 年代的英国。真正现代意义上的物业管理起源形成于 19 世纪末 20 世纪初的美国。1908 年，芝加哥摩天大楼所有者乔治 A霍尔特先后成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织、全美第一个业主组织——建筑物业主组织、建筑物业主与管理人协会。此后，这一模式为香港借鉴学习，于 1989 年成立“香港物业管理公司协会”。我国对物业管理的探索和尝试起源于 1981 年，那年深圳物业管理公司在学习借鉴香港物业公司管理模式与经验后正式成立，标志着我国物业服务行业的诞生。在宏观经济平稳增长、城镇化逐步推进、居民人均可支配收入稳步增长的背景下，居民对于物业服务市场的需求也快速增长，对服务的质量和多样化要求也日渐提升，我国的物业管理行业因此快速发展同时产生巨大变化。行业政策从初期探索向规范性、鼓励性演变；商业模式从传统微利的收取物业管理费模式到乘上互联网的快车，构建社区O2O 模式，打开全新盈利增长极；行业规模快速壮大，马太效应显著，龙头集中度提升。
2.行业政策
我国对物业管理的探索和尝试起源于 1981 年。深圳物业管理公司在学习借鉴香港物业公司管理模式与经验后正式成立，标志着我国物业服务行业的诞生。历经三十七载岁月，国家和地方政府等部门出台一系列的法律法规、管理办法等，为我国物业管理服务行业发展确定方向。我国物业管理服务行业的政策环境历经大致三个阶段：一、行业发展初期（1981-2006）；二、行业规范期（2007-2013）；三、多元发展期（2014-至今）。参考观研天下发布《2018年中国物业管理行业分析报告-市场深度分析与发展前景研究》
图表：物业服务行业政策发展过程
资料来源：观研天下整理
2.1 行业发展初期
1981 年，深圳物业管理公司在学习借鉴香港物业公司管理模式与经验后正式成立，成为全国第一家物业管理公司，标志着中国内地物业服务行业的诞生。1994 年，建设部 33 号令颁发《城市新建住宅小区管理办法》，指出“住宅小区应该逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”，文件明确了物业管理公司的职能并规定了住宅小区业委会和物业服务公司的权利义务以及违规后的处理措施。
1996 年，《关于深入住房制度改革的决定》出台，提出“加强售出房维修管理服务，发展社会化的房屋维修市场。改革现行的城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修、管理服务”。同年建设部发布《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》，规定了物业管理企业管理、服务人员实行培训持证上岗。
1998 年，国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》中明确指出“加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治和物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。”
2000 年 10 月，在北京举行第一次全国会员代表大会，会上通过了《中国物业管理协会章程》，会议宣告中国物业管理协会成立，中物协在政府与企业之间发挥桥梁纽带作用，积极协助政府加强行业管理。
2003 年 6 月，物业服务行业迎来里程碑式的一页，国务院通过了《物业管理条例》，正式提出国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。《物业管理条例》标志着物业服务行业在我国内地进入法制化管理的新阶段，业主和物业服务企业的合法权益得到了的政府纲领性文件的支持与维护。物业公司在服务、收费和业主关系等方向开始逐步走上规范化道路。
2.2 行业规范期
2007年，第十届全国人大五次会议通过并出台了《物权法》，于 10 月 1 日开始正式实施，使得物业服务行业有了基本的法律依据。根据《物权法》的规定，物业管理企业在表述上正式改为物业服务企业，业主的甲方地位得到突出，业主的满意度成为物业服务企业竞争力的重要评判标准。
2008年，《劳动合同法》生效，标志着我国逐步走上劳动关系法律化道路，物业管理作为劳动密集型行业受到深刻影响。合同法对于用人单位经济补偿和使用期的规定导致物业管理企业经营成本增加，对人力资源管理要求更高，企业为了减少成本将业务外包，大批专业化企业涌现。
2012年3月，国务院在《政府工作报告》中提出“大力发展社会化养老、家政、物业、医疗保健等服务业”，物业服务业的发展被提到了国家工作层面。同年 12 月国务院在出台的《服务业发展“十二五”规划》也提到了“建立和完善旧住宅区推行物业管理的长效机制，探索建立物业管理保障机制”。此后从浙江省开始，各省直辖市都相继出台了地方性的《物理管理条例》与相关规范性文件，进一步推动了行业规范发展。
2.3 行业市场化和多元发展期
2014年12月国家发展改革委印发通知，要求地方放开非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务等7项商品和服务价格，鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样化服务，拉动消费，促进相关行业健康发展。物业公司在服务、收费和业主关系等方向开始逐步走上市场化道路。
2015年11月国务院办公厅发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，重点发展贴近服务人民群众生活、需求潜力大、带动作用强的生活性服务领域，推动生活消费方式由生存型、传统型、物质型向发展型、现代型、服务型转变，促进和带动其他生活性服务业领域发展。
2016年3月，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，将建筑业、金融业、房地产业和生活服务业四大行业纳入试点范围，该政策将自 5 月 1 日起全面施行。
2016年，住建部发布《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》，提出“进一步扩大物业管理覆盖面……健全物业服务市场机制，完善价格机制，改善税收政策……转变物业服务发展方式，创新商业模式，提升物业服务beplay下载软件 化、网络化水平……”、“放宽住房公积金提取使用条件，允许提取用于支付自住住房物业费”。
2017年1月，国务院发布 2017 年 7 号文件《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》取消物业服务企业二级及以下资质认定，并于同年 9 月取消一级资质核定。物业资质全面取消后，住房城乡建设部研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开，推动行业自律等方式，加强事中事后监管。行业从“严进宽出”向“宽进严出”过渡，整体监管更加透明。
2.4 行业仍然面临的压力
2.4.1物业费市场化定价虽打开制度空间，但现实操作有难度
尽管 2014 年国家发改委放开了物业费定价，但全国各地仍普遍存在物业费限价政策。虽然物业费指导价并没有完全限死价格，譬如广州、杭州都存在不少超过物业费指导价的住宅小区，但仍对物业费市场化定价造成了一定障碍。此外，广大业主群体对于物业费涨价普遍存在抗拒心理，物业公司如果提价过多，业委会也有权组织投票决定是否更换物业公司。但若受制于成本端，被迫降低物业服务质量，业主又将成为受损群体。物业公司与业主的双向选择博弈困局客观存在。市场化定价的进程虽然迈出制度性一步，但前方遇到的阻力并不小。物业公司希望通过简单提价模式提升收入并非易事。
图表：各地物业限价政策
资料来源：观研天下整理
2.4.2营改增后税负压力有增有减
在实施营改增之后，对以一般纳税人为主的较大规模物业管理企业税率从原来缴纳 5%的营业税调整为 6%的增值税，对小规模纳税人征收 3%的增值税。单论一般纳税人为主的较大规模物业管理企业，由于物业服务公司主要成本为人员费用、公用设施设备日常运行和维护费用、清洁卫生费、秩序维护费、办公费用与绿化养护费，其中能取得可抵扣进项发票数量较少，特别是占比较大的人工成本不易取得进项抵扣发票，容易出现进项税额存在不足的情况。尤其对于实行酬金制结算的物业服务公司，相比与实施外包干制的物业服务公司缺少因项目工程外包而形成上下游之间的抵扣链条，所承担的税务负担更重，实际经营过程中容易产生赋税反而比“营改增”之前增加的情况，导致企业利润的下降。而实行外包干制的物业服务公司因为工程外包可以取得一定比率、真实合法的扣税凭证，有可能实现税负的降低。
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