9 月微凉秋风起火热房地产渐入冷静期

2016-09-22 08:38

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导读：9 月微凉秋风起火热房地产渐入冷静期。1-8 月固定投资增速稳定在 8.1%，国家近期加大基建投资意图明确。

参考《2016-2022年中国公私合作(PPP) 产业专项调查及十三五投资价值评估报告》

基建投资加大将减少对房地产的依赖

1-8 月固定投资增速稳定在 8.1%，国家近期加大基建投资意图明确。

PPP 项目热火朝天，截止 6 月末 PPP 执行阶段项目 619 个，总投资额已超万亿，落地率显著上升；截止 9 月全国有 43 个城市的轨道交通建设规划获得批复，规划总里程约 8600 公里，平均每公里投资 7 亿元，按照规划测算一年投资超过 3000 亿元；根据中债资信数据，2016 年 1-8 月城投债规模超过 1.2 万亿（超过 2015 全年）；2016 年 1-8 月地方债发行规模约为 4.8万亿（超过去年全年 3.8 万亿），预计今年地方新增及置换债总额超过 6 万亿元，主要投向基础设施建设领域，发挥积极财政政策的功能。

基建和房地产在固定资产投资中占比超过 70%，此消彼长的跷跷板效应下，基建投资的加大将减少对房地产投资的依赖程度。居民部门杠杆率上升过快，房地产过度吸收资金

居民部门杠杆率从 2006 年的 3.83 万亿（占 GDP 约 17%）快速提升到目前超过 30 万亿，预计 2016 年居民部门杠杆率将超过 43%。

2016 年 1-7 月银行信贷增加额约为 8 万亿，个人住房抵押贷款加土地与住房开发贷款约为 3.4 万亿，占比约 42.5%，房地产行业过度吸收资金，挤出了其他行业的融资需求。

央行研究局首席经济学家马骏称，我国杠杆率上升 1/3 来自房价上涨，需要抑制房价泡沫过度成长，抑制过多金融资源流入房地产行业。 9月政策凉风习习，住建部重提房地产市场调控

9 月 6 日，住建部发布贯彻《法治政府建设实施纲要(2015-2020)》实施方案，时隔半年重提房地产市场调控，包括完善房地产宏观调控，坚持分类调控，因城施策；建立全国房地产库存和交易检测平台，形成常态化房地产市场监测机制等；9 月 12 日人民日报海外版刊文称，高烧不会成为楼市常态，经济转型期间投资回报率下降，大量资金涌入楼市，导致热点城市房价上涨较快。投机炒作的高烧难以持续，因城施策，楼市重回理性是大概率事件；经济参考报 9 月以来连续发文，提醒市场警惕热点楼市高杠杆风险，认为社会资金向热点城市房地产过度集中，各路融资支持开发商争夺地王，部分家庭在房价高位集中加杠杆，房价泡沫风险与高企的个人按揭杠杆风险正在逐步积累；限购限贷短期为权宜之计，长期需降低房地产市场杠杆，提高高房价交易成本，消除房价过快上涨对居民消费和社会投资的挤出效应。信贷政策微调，武汉厦门限购限贷加强调控

9 月 1 日，武汉实施《关于加强住房信贷政策管理的通知》，内容包括：武汉市拥有 1 套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为 40%；在武汉市拥有 2 套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有 1 套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为 40%；在武汉市拥有 2 套及以上住房且有 2 套住房贷款未结清的居民家庭，不予发放购房贷款。

9 月 5 日，厦门宣布自起执行住房限购政策，内容包括：拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭以及无法提供购房之日前 2 年内在本市逐月连续缴纳 1 年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭三类居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积 144 平方米及以下的普通商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

9 月 12 日，北京部分银行首套房贷利率由 83 折回归 85 折；同时近期北京购房网签环节执行新举措，无购房资格者在房产证上不得单独署名，封堵通过假结婚骗取购房资格的行为。

2016 半年报显示，18 家上市银行房地产开发贷增量同比下降 83.54%，个人住房贷款同比上涨 77.68%；表 1：18 家上市银行 2016 中报个人住房贷总量与房地产开发贷总量