2017年德国房价上涨原因分析：购房需求激增，供给放缓（图）

2017-11-09 02:02

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  从1994年起，德国名义房价保持了长达15年的平稳，这让深受房价高涨问题困扰的各国羡慕不已，争先恐后地研究和借鉴“稳定的德国”的成功经验。然而，自2009年以来，德国住宅价格已经连续8年持续上涨，尤其是大城市涨幅更为明显，涨幅最高的慕尼黑竟高达200%，房价收入比和房价租金比也出现了持续上扬。

  事实上，德国长期稳定的房价是诸多因素共同导致的结果，包括持续的人口负增长、住房供给充足、租赁市场发达等等，并非住房租赁单个因素所决定。而2009年以来，德国房地产市场尤其是核心城市的住房供求关系明显变化，致使房价的长期平稳被打破。

  1、核心城市人口大规模流入，购房需求激增

  2005年1月1日，德国《移民法》开始生效，放开投资移民，规定外国人在德开设公司并运作3年后即可申请德国的长期居留签证，自2009年以来，大量投资移民涌入德国。大城市面临着更加严峻的挑战，受金融危机后经济实力强劲的大城市率先复苏影响，大量国内居民和外国移民流入核心城市，2013-2015年，首都柏林的人口增长是西部经贸中心多特蒙德的10倍。

图：德国移民数量激增（千人）

资料来源：观研天下整理

图表:大城市人口增长对比(千人)

资料来源：观研天下整理

  2、低利率环境下，房产作为资产配置的吸引力上升

  在金融危机前，由于德国房地产价格上涨缓慢，在居民家庭财富中不动产的增值低于金融资产的增值，投资价值有限。但是，在近年来全球资本市场利率持续走低的情况下，房产的投资价值开始凸显，2011-2015年，居民名义家庭财富中不动产增长了2,543亿欧元，远高于金融资产的增长。

  参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产市场竞争现状分析与投资战略评估研究报告》

表：德国居民名义家庭财富增长情况（单位：十亿欧元/年）

资料来源：观研天下整理

图：德国长期国债收益率（单位：%）

资料来源：观研天下整理

3、住房供给边际放缓

虽然自2009年以来，面对强劲的需求，德国住房建设相应增长，但边际增长一直在放缓，2015年住房建设量同比几乎没有增长，新建住房的绝对规模不足上世纪90年代末建设高峰期建房数量的半数，叠加移民的大规模涌入，住房供应逐步出现了相对不足的局面。考虑到移民的增长，官方预测2015-2020年，平均每年的住房需求在35万-40万套之间1，然而，住房供应将到2017年末才能突破30万套。

房屋建设不足的主要原因有：

1、建设成本上涨幅度低于居住成本。2014年，德国平均住房建设成本较2008年上涨了17%，而同时期居住成本才上涨了9%。

2、政府对住房标准和租金的严格管制一定程度上起到了抑制供给的效果。近年来德国政府为了保障居民的居住条件做出了很多努力，比如为住房质量和居住环境设定了越来越高的硬性标准，为了遏制租金上涨在2015年引入了更严格的租金管制。这些看似在保障承租人权利的政策，实际上起到了一定程度抑制住房供给的效果。