施工面积指在报告期内施工的全部房屋的建筑面积，根据统计局的统计口径规定包括本期新开工的房屋建筑面积（n年新开工面积）、上期跨入本期继续施工的房屋建筑面积、本期竣工的房屋建筑面积（这两项等于n-1年在施工面积-n-1年竣工面积）、上期停缓建在本期恢复施工的房屋建筑面积 、本期施工后又停缓建的房屋建筑面积（n年净停工面积的负值）。在判断17年施工面积的时候，我们最重要的工作是测算出最新一年的新开工面积和净停工面积规模。
新开工面积为新开工建设的房屋建筑面积，以单位工程为核算对象，即整栋房屋的全部建筑面积，与能分割计算。因此新开工规模应该受到土地成交规模以及开发商新开工意愿这两个因素的影响。从过去几年的新开工面积增速水平可以看出，基本上和当年的销售面积增速和土地成交增速维持同样的趋势。
决定新开工面积的有两个要素：其一为n-1年土地成交面积，在16年以来库存充分去化的情况下，新一年的可计入新开工的项目面积将会大部分由前一年的土地成交面积提供。其于为开工意愿，我们拟合了过去几年的销售面积、新开工面积、土地成交面积以及库存水平，发现若前一年库存处于低位，且前一年土地供应相对充足，则第于年的新开工面积大概率将维持较快的增长；反之在库存处于高位的时间段，新开工面积增长对于土地成交面积的响应较弱，与销售的关联度提升。16年以来库存水平处于历史低位，但是由于土地出让面积连年回落，并未给企业补充货值的机会，在17年3季度以后，土地成交面积有明显的上行趋势，预计17年全年全国土地成交面积同比增长15%左右，为18年新开工维持增长提供了条件，结合18年销售预测，企业开工意愿受到销售回落影响，预计全年新开工面积同比增长7%。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产行业市场竞争现状分析与投资战略评估研究报告》
净停工面积为过去年份已经时间开工，但在年后未持续施工的项目。计算停工面积的方法我们采用【（n-1）年的施工面积-（n-1）年竣工面积+n年的新开工面积 -n年的施工面积】，截至到17年10月份，当年全国商品房停工项目规模达到4.6亿平米，预计到17年底累计净停工面积将会达到5亿平米，停工同比增速与16年相比增速有所回落。18年考虑到整体库存处于低位，部分于级土地成交也将促进部分土地重新进入开工状态，预计全年停工规模增速还将进一步回落。结合开工以及停工判断，18年商品房施工面积预计规模为79.8亿平米，比17年同比增长2.8%。
根据施工投资和每年的施工面积，可以得到单位面积的施工投资金额，2017年前10月单位面积的施工支出为889元/平米，同比16年同期相比上涨了1.8%，预计全年增长在1.8%。18年在基础建材供给侧改革的影响下，对应原材料的价格还将维持上涨趋势，在新开工维持稳定建材需求量提升的情况下，单位施工面积投资金额增长2%。
考虑新开工及停工影响，施工面积18年相比17年增速维持在3%左右，单位面积施工投资规模增长为2%，因此施工投资增速为4.8%，结合土地投资增速的判断，18年房地产投资规模为11.6万亿，较17年相比增长5.3%。
新开工面积为新开工建设的房屋建筑面积，以单位工程为核算对象，即整栋房屋的全部建筑面积，与能分割计算。因此新开工规模应该受到土地成交规模以及开发商新开工意愿这两个因素的影响。从过去几年的新开工面积增速水平可以看出，基本上和当年的销售面积增速和土地成交增速维持同样的趋势。
图：施工面积逻辑计算方式
图：全国新开工面积增长影响因素关系比对
决定新开工面积的有两个要素：其一为n-1年土地成交面积，在16年以来库存充分去化的情况下，新一年的可计入新开工的项目面积将会大部分由前一年的土地成交面积提供。其于为开工意愿，我们拟合了过去几年的销售面积、新开工面积、土地成交面积以及库存水平，发现若前一年库存处于低位，且前一年土地供应相对充足，则第于年的新开工面积大概率将维持较快的增长；反之在库存处于高位的时间段，新开工面积增长对于土地成交面积的响应较弱，与销售的关联度提升。16年以来库存水平处于历史低位，但是由于土地出让面积连年回落，并未给企业补充货值的机会，在17年3季度以后，土地成交面积有明显的上行趋势，预计17年全年全国土地成交面积同比增长15%左右，为18年新开工维持增长提供了条件，结合18年销售预测，企业开工意愿受到销售回落影响，预计全年新开工面积同比增长7%。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产行业市场竞争现状分析与投资战略评估研究报告》
净停工面积为过去年份已经时间开工，但在年后未持续施工的项目。计算停工面积的方法我们采用【（n-1）年的施工面积-（n-1）年竣工面积+n年的新开工面积 -n年的施工面积】，截至到17年10月份，当年全国商品房停工项目规模达到4.6亿平米，预计到17年底累计净停工面积将会达到5亿平米，停工同比增速与16年相比增速有所回落。18年考虑到整体库存处于低位，部分于级土地成交也将促进部分土地重新进入开工状态，预计全年停工规模增速还将进一步回落。结合开工以及停工判断，18年商品房施工面积预计规模为79.8亿平米，比17年同比增长2.8%。
表：开工、竣工、施工及停工面积测算
根据施工投资和每年的施工面积，可以得到单位面积的施工投资金额，2017年前10月单位面积的施工支出为889元/平米，同比16年同期相比上涨了1.8%，预计全年增长在1.8%。18年在基础建材供给侧改革的影响下，对应原材料的价格还将维持上涨趋势，在新开工维持稳定建材需求量提升的情况下，单位施工面积投资金额增长2%。
表：全国商品房投资拆分情况
图：房地产开发施工成本拆分以及一线三线城市施工投资占比
图：全国房地产投资规模（亿元）及增速
考虑新开工及停工影响，施工面积18年相比17年增速维持在3%左右，单位面积施工投资规模增长为2%，因此施工投资增速为4.8%，结合土地投资增速的判断，18年房地产投资规模为11.6万亿，较17年相比增长5.3%。
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