2016年中国土地市场分析及2017年市场预测

2017-01-09 03:20

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导读：2016年中国土地市场分析及2017年市场预测。2016年热点二线城市的土地市场迅速升温，甚至一度呈现出逆袭一线城市的态势。

　　2016年土地市场可分为截然不同的两个阶段：前三季度高价地扎堆、房企抢地潮涌现，土地市场高歌猛进；四季度供地政策的收紧、对地价的严苛限制，土地市场急速降温。总体而言，尽管政策收紧，但整个土地市场仍然高温。

　　2016年土地市场分析：

　　1、量跌价涨高价地”成热门关键词

　　2016年1-11月全年土地市场呈现量跌价涨的趋势，前11月全国300城土地成交面积为70079万平米，与2015年同期的73618万平相比，同比下跌了4.8%。而在成交面积略微下降的情况下，前11月300城土地出让金额为23792亿元，相比于2015年同期的19430亿元，同比上涨了22.4%。

　　毫无疑问，2016年地价有了相当幅度的提高，“高价地”也成为2016年出现频次非常高的热门词。从高价地块出现的频率来看，3-9月是高价地出现的高峰期，并在9月达到顶峰，这一现象在930调控大潮后才有所缓解。相关数据显示，今年前三季度的卖地收入，就已经超过了去年全年。前三季度，全国共有246宗地块，从总价或楼面价相继刷新本城市或是区域的地价纪录，9月份更是有51宗地块刷新总价地王或单价地王的纪录。

　　2、二线城市掀起房企抢地潮占全国土地收入超7成

　　2016年热点二线城市的土地市场迅速升温，甚至一度呈现出逆袭一线城市的态势。一线城市受可用土地减少、地价高的限制，导致大牌房企纷纷出走二线城市。从数据表现来看，前11月一线城市土地出让金仅为3535亿，而二线城市前11月土地出让金为17092亿，占全国土地出让金的71.8%，且与2015年同时间段相比，同比上涨了104%。

　　从前11月全国300城土地出让金排行榜来看，一线城市上海、广州、深圳分别排名第二、第七和第九，其余全部是热点二线城市，南京以1566.1亿排名首位，杭州、苏州、天津、武汉、合肥、宁波均跻身前十位。从高价地块出现的频率来看，前11月地块总价前五宗地块中，深圳、上海各有一宗，其余三宗为杭州、武汉苏州的地块。

　　3、土地供应有增有减限地价成重要举措

　　2016年楼市调控整体基调是“因城施策”，土地市场也在因城施策之下，宽严并济的进行着。

　　有供有限可以概括全国土地市场的供应情况。对库存压力较大的城市暂缓土地供应，对住房供求旺盛的一二线城市适当增加宅地供应成为热点城市的普遍现象：深圳、上海、合肥、武汉、苏州等去化周期短、土地市场过热的城市皆曾出台适当加大土地供应力度的条例；而另一边，湖南省、海南市、沈阳市等库存高的省市，分别调减或暂停土地供应，来助力楼市去化。

　　除在供应方面进行调控以外，2016年土地市场最有力而显著的调控手段就是对地价的控制更为严格，为控制地价采取的措施也是多种多样。5月，苏州首创性祭出土地限价令，采取土地熔断制度，当地价超过最高限定，地块最终将流拍，同月，南京紧随其后也出台土地限价令，这两个城市拉开了限地价的序幕。

　　在限地价的基础上，“限房价竞地价”是维稳地价的目标下全新的土地出让方式，即宗地限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为企业竞报自持商品住房比例或保障房等配建比例。广州、深圳、武汉等已经开始实行达到最高限价后转竞配建面积，北京11月入市的四宗“限房价竞地价”试点地块，则全部住宅100%自持，更有一宗规划商办用地的地块商业达到100%自持，房企转行做房东，开启了房企竞地方式的新纪元。

　　4、房企资金受限拿地门槛提高

　　除限制价格以外，对房企拿地条件的限制也更加严格。其中最重要的一项举措就是对房企拿地资金的限制。8月证监会明令禁止房企通过再融资的途径拿地，在这种情况下，各地方也相继出台政策，从资金方面控制房企拿地：上海严查房企拿地资金，对于“缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款”就已经命令堵上了五条渠道：银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金；南京、广州则规定房企拿地必须用自有资金，“一分钱都不准贷”；合肥则规定居住用地竞买保证金不低于参考总价的50%，缩短居住用地的土地出让金缴纳时限，出让金总额在20亿元以下含20亿元的，须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清，出让金20亿元以上的，缴纳时间不超过6个月。

　　此外，还有一些地方根据出让地块的具体情况，制定一些规则，如违反规则，取消竞买结果也是毫不手软。日前，南昌九龙湖两块地拍出34亿多元，竞买结果被宣告无效，原来，这两宗地块竞买前，已出台规则，竞得人须同时竞得两宗土地，统一规划，统一开发建设温泉休闲度假项目。竞得人如竞得两宗地中的其中一宗地，成交无效。

　　总体来看，2016年的土地市场更像是一场多方的博弈：一方面是市场的升温、地价的攀升，一方面是增加供应却同时限制地价，一方面是房企的激进拿地，另一方面是拿地门槛的提高。而从年底热点城市的土地市场情况来看，房企拿地的热情依旧未减，触顶的地块仍然层出不穷。看来，未来土地市场的调控仍旧还有空间。

　　2017年土地市场猜想：

　　猜想一：政策面仍将偏紧。预计2017年上半年政策难以松动，政府对经济下行压力的容忍度，或将决定政府对地产调控态度。

　　猜想二：销售中枢下行，投资不确定性加大。中性假设下，预计2017年全国商品房销售面积整体同比下降8%，地产投资同比增长3%。

　　猜想三：资金面虽无暖阳、亦非寒冬。整体来看，销量高增长叠加中票、公司债等融资手段放开，加上拿地投资收紧，行业资金面宽松依旧。

　　猜想四：区域分化仍将持续。2017年整体信贷环境宽中略紧，区域市场的房价收益分化仍将持续。

　　猜想五：地价高企、利润率下行趋势未变。核心城市土地竞争愈加激烈，地价高企透支未来房价上升空间，行业利润率下行趋势仍将不变。

　　猜想六：行业集中度持续提升。龙头房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局，持续扩大市场份额，未来行业集中度提升仍将是大趋势。

　　猜想七：兼并收购有望加速。在地价高企背景下，房企明显加快收购兼并等其他拿地方式，2017年全国销售面临下滑，但仍将处于历史高位，预计2017年核心一二线城市开发商仍具有强烈补库存意愿，土地价格难以在目前基础上下行，开发商仍将加大收购兼并等拿地方式。

　　猜想八：保险公司举牌仍将延续。截至2016Q3险资成为板块持股市值最大的机构投资者，话语权不断提升，预计2017年仍是重要关注点。

　　猜想九：中小房企转型方兴未艾。由于土地价格上升挤压公司利润，行业利润率下行，叠加充沛现金流，预计更多房企将加入转型大军。

　　猜想十：国企改革主题仍将持续。大部分国有上市房企仍未有实质性方案出台，预计未来更多房企将受益资源整合、制度变革等带来的投资机遇。