上海建设用地使用权与《物权法》不冲突

        土地使用权的70年大限问题，因上海市在《国有建设用地使用权出让预申请须知》中的“无偿收回”及“出让人收回并补偿相应残余价值”规定而引发热议。

　　2010年1月17日，上海市规划和国土资源管理局在其网站上刊登声明，对相关条文做出澄清说明。声明名为《关于预申请须知所载出让合同信息中“土地期满后的处理方法”相关内容说明的通知》，称上述“无偿收回”及“出让人收回并补偿相应残余价值”是针对出让期限届满、土地使用者申请续期未获批准的情形。对照《物权法》条文，这与其中的规定其实并无冲突。

　　上海非孤例

　　实际上，查阅北京、厦门、珠海等地有关土地出让合同的资料，关于土地使用权到期后的处置问题，均为意思相同的格式化表述，上海国土局的做法并非孤例。

　　现有法律允许住宅用地使用权到期后自动续期，但其他类型的土地则需要报主管部门批准。所谓出让期限届满、土地使用者申请续期未获批准的情形，主要针对住宅用地以外的土地。不过，根据现有《土地管理法》规定，若为公共利益需要，住宅用地的使用权也可能被收回。

　　争议中的“无偿收回”或“出让人收回并补偿相应残余价值”，与上海市规划和国土资源管理局“沪预申请告字第 02 号”公告中所涉及的地块相关。这些地块包括住宅用地、商业用地及公用设施用地，在这些地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中，“土地期满后的处理方法”一项均出现了“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等内容。

　　这一表述迅速引发舆论反弹。在不少媒体的解读中，这意味着，“卖完地的地方政府在70年后又可以将所有土地收回来，重新再卖一次”，“若买房等于交70年租金”。这种做法，被指与《物权法》相抵触。

　　上海国土局的做法并非孤例；其回应称，所谓“无偿收回”或“由出让人收回并补偿相应残余价值”，是针对出让期限届满，土地使用者申请续期未获批准的情形。

　　法律规定模糊

　　根据2007年10月1日颁行的《物权法》，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”至于续期的费用及具体程序，《物权法》则未涉及。2008年，国土资源部内部着手起草《土地管理法》的“修订草案”，住宅用地70年使用权到期之后的续期问题成为关注焦点。而根据2009年3月的一版修订草案征求意见稿，续期的问题被表述为“按照国家有关规定自动续期”，有偿与否仍且搁置，但并无“无偿收回”的表述。

　　因而，此次上海的表述，被解读为对土地出让期满无偿收回的“首次规定”。然而，根据《通知》的最新内容，上海的规定并未“违法”。

　　《上海市国有建设用地使用权出让合同》明确规定，土地使用者需要继续使用合同项下宗地的，应当向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回的，出让人则应当予以批准。其中，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

　　至于申请未获批准的土地，根据现行《土地管理法》的规定，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。

　　《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十八条进一步明确，因社会公共利益需要未获批准的国有建设用地，其使用权才由出让人无偿收回。至于土地上的建筑物、构筑物以及附属设施，则根据具体的合同，要么由出让人无偿收回，要么由出让人收回并补偿残余价值。

　　《通知》强调，《国有建设用地使用权出让预申请须知》中的“土地期满后的处理方法”是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第二十八条的内容，明确该宗土地出让期限届满，土地使用者申请续期未获批准的，该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。