库存水平：整体水平合理，落入中性区间
政府对于土地供应的掌握力减弱，库存消化周期成为土地供应的重要参考。以往政府对于土地供应的时间、数量、价格均有较强的掌控力，而根据最新的住建部和国土资源部的联合发文，对于住宅用地供给形成五大类调控目标，消化周期在36个月以上的应停止供地；36-18个月的要减少供地；12-6个月的要增加供地，6个月以下的不仅要显著增加而且要加快供地节奏；12-18个月是中性持平水平。
参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与投资前景研究》
由于目前没有官方口径定义库存，因此通过4种方式来观测当前的库存水平和消化周期。而当前的消化周期水平至少决定了2018年上半年的土地供给情况。从房地产项目运作进程看，库存主要有三类：房管局备案可售，已开工未销售，以及已拿地未销售。另外还有一个口径是统计局公布的已竣工未销售的面积。从一些省级单位住房和城乡建设厅公布的库存数据看，既有备案库存也有待售面积口径。
截至2017年底，全国库存的消化周期落在9~12个月的水平，基本上在增加供地和中性持平范围。因此2018年可能会继续加大土地供给。
1、已开工未销售库存去化周期11.6个月
已开工未销售库存去化周期回到2010年水平。用1999~2017年的累计新开工（*95%的可售比例）减去累计销售代表房企手上已开工未销售数据。截止到2017年底的库存水平约15.8亿方，去化周期约11.6个月。库存基本上回到2011年水平，去化周期基本上回到2010年水平。
从城市分线数据看，库存和消化周期也基本回到2010年的水平。挑选40个城市1999年~2017年的数据，其中一线城市4个，二线城市24个，三线城市12个。截止2017年底，40个城市平均库存水平为1124万方，消化周期在10.9个月。其中，一线城市库存20.6万方，消化周期0.3个月；二线城市库存1513万方，消化周期11.7个月；三线城市库存714万方，消化周期12.3个月。整体上看，库存和消化周期基本上回到2010年水平。
2、土地库存去化周期34个月
土地库存是最广义的库存，属于已拿地未销售，广义库存去化周期基本上回到了2012年的水平。从国有建设用地中普通商品住宅用地的出让情况看，截止2017年底，预计广义库存为41亿方，去化周期34个月。其中假设每年95%的可售比例，2003~2007年流拍比例40%，容积率2.16。广义库存的去化周期基本上回到2012年水平，库存回到2013年水平。考虑到过去囤地，以及建设周期问题，广义库存口径远大于其口径属于合理情况。
分城市来看，一二线城市的广义库存自2013年以来就呈现下降趋势，直到2017年才有所回升。选取2008-2017年以来的住宅用地成交情况，考虑95%的可售比例，一共有24个城市有数据，且只能分为一线和二线。其中，一线城市和部分二线城市广义库存为负。从趋势上看，这24个城市自2013年以来广义库存处于下降的趋势，直到2017年有所回升。
广义土地库存出现负的情况，主要有三个原因使土地库存被低估。（1）在于分线城市数据起于2008年，至少缺了10年的历史土地出让，而过去囤地现象比较严重，所以使得累计土地出让数据被低估；（2）一二线城市会有旧城改造和城市更新项目，而这些项目不完全记入土地招拍挂中；（3）2004年831大限以前有大量的协议出让项目，而这些不计入在招拍挂出让里，也会导致土地库存被低估。
根据统计局公布的已竣工未销售的面积，库存消化周期回到了2012年的水平。按照这个口径，截止2017年底，全国商品房待售面积为5.9亿方，其中住宅3.0亿方。2017年全国商品房现房销售面积为4.0亿方，商品住宅现房3.1亿方，分别对应的去化周期约17.7个月和11.6个月。库存水平回到2013年水平，消化周期回到2012年水平。
政府对于土地供应的掌握力减弱，库存消化周期成为土地供应的重要参考。以往政府对于土地供应的时间、数量、价格均有较强的掌控力，而根据最新的住建部和国土资源部的联合发文，对于住宅用地供给形成五大类调控目标，消化周期在36个月以上的应停止供地；36-18个月的要减少供地；12-6个月的要增加供地，6个月以下的不仅要显著增加而且要加快供地节奏；12-18个月是中性持平水平。
参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与投资前景研究》
表:政府对住宅供地形成五大类调控目标，12~18个月是中性水平
资料来源：公开资料整理
由于目前没有官方口径定义库存，因此通过4种方式来观测当前的库存水平和消化周期。而当前的消化周期水平至少决定了2018年上半年的土地供给情况。从房地产项目运作进程看，库存主要有三类：房管局备案可售，已开工未销售，以及已拿地未销售。另外还有一个口径是统计局公布的已竣工未销售的面积。从一些省级单位住房和城乡建设厅公布的库存数据看，既有备案库存也有待售面积口径。
截至2017年底，全国库存的消化周期落在9~12个月的水平，基本上在增加供地和中性持平范围。因此2018年可能会继续加大土地供给。
表:当前全国库存消化周期落在9~12个月左右，接近2013年前水平
资料来源：公开资料整理
1、已开工未销售库存去化周期11.6个月
已开工未销售库存去化周期回到2010年水平。用1999~2017年的累计新开工（*95%的可售比例）减去累计销售代表房企手上已开工未销售数据。截止到2017年底的库存水平约15.8亿方，去化周期约11.6个月。库存基本上回到2011年水平，去化周期基本上回到2010年水平。
图：截止2017年底，全国已开工未销售库存的去化周期11.6个月
资料来源：公开资料整理
从城市分线数据看，库存和消化周期也基本回到2010年的水平。挑选40个城市1999年~2017年的数据，其中一线城市4个，二线城市24个，三线城市12个。截止2017年底，40个城市平均库存水平为1124万方，消化周期在10.9个月。其中，一线城市库存20.6万方，消化周期0.3个月；二线城市库存1513万方，消化周期11.7个月；三线城市库存714万方，消化周期12.3个月。整体上看，库存和消化周期基本上回到2010年水平。
图：一二三线库存消化周期基本上回到2010年水平
资料来源：公开资料整理
2、土地库存去化周期34个月
土地库存是最广义的库存，属于已拿地未销售，广义库存去化周期基本上回到了2012年的水平。从国有建设用地中普通商品住宅用地的出让情况看，截止2017年底，预计广义库存为41亿方，去化周期34个月。其中假设每年95%的可售比例，2003~2007年流拍比例40%，容积率2.16。广义库存的去化周期基本上回到2012年水平，库存回到2013年水平。考虑到过去囤地，以及建设周期问题，广义库存口径远大于其口径属于合理情况。
图：截止2017年底，广义库存预计在41亿方，消化周期34个月
资料来源：公开资料整理
分城市来看，一二线城市的广义库存自2013年以来就呈现下降趋势，直到2017年才有所回升。选取2008-2017年以来的住宅用地成交情况，考虑95%的可售比例，一共有24个城市有数据，且只能分为一线和二线。其中，一线城市和部分二线城市广义库存为负。从趋势上看，这24个城市自2013年以来广义库存处于下降的趋势，直到2017年有所回升。
图：2013年以来，广义库存处于下降的趋势，2017年有所回升
资料来源：公开资料整理
广义土地库存出现负的情况，主要有三个原因使土地库存被低估。（1）在于分线城市数据起于2008年，至少缺了10年的历史土地出让，而过去囤地现象比较严重，所以使得累计土地出让数据被低估；（2）一二线城市会有旧城改造和城市更新项目，而这些项目不完全记入土地招拍挂中；（3）2004年831大限以前有大量的协议出让项目，而这些不计入在招拍挂出让里，也会导致土地库存被低估。
3、统计局待售库存去化周期11.6个月
根据统计局公布的已竣工未销售的面积，库存消化周期回到了2012年的水平。按照这个口径，截止2017年底，全国商品房待售面积为5.9亿方，其中住宅3.0亿方。2017年全国商品房现房销售面积为4.0亿方，商品住宅现房3.1亿方，分别对应的去化周期约17.7个月和11.6个月。库存水平回到2013年水平，消化周期回到2012年水平。
图：截止2017年底，全国待售面积的去化周期为11.6个月
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