我国高标仓行业发展现状：处于结构性短缺态势市场布局整体不均衡

2022-12-12 10:02

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一、概述

仓库是储存货物的房地产,基本功能包括货物出入、放置及保管等,在物流服务中有重要作用。现代物流体系中，仓库不仅承担货物的储存保管职能,还需为货物的装卸搬运与分流配送等提供便捷,在供应链中扮演了独特角色。按仓储能力划分，仓库可分为高标仓、传统仓和农民仓。其中高标仓是指面积更大、仓库更高、仓库手续齐全、消防系统完备、配套设施齐全、具备承载自动化设施运作条件的现代化仓储。

高标仓的优势

<strong>高标仓的优势</strong>

数据来源：观研天下整理

二、发展现状

1、仓储物流整体供给充足，但高标仓处于结构性短缺的局面

根据观研报告网发布的《中国高标仓行业发展深度研究与投资趋势分析报告（2022-2029年）》显示，根据相关资料可知，现阶段我国仓储物流设施总库存（含高标库和非高标库）约10亿平，占国土总面积的比约为0.01%，仅次于美国的12.5亿平。而在人均仓储面积方面，由于我国人口密度高于美国（我国人口密度150人/平方公里，美国的为34人/平方公里），导致国内人均仓储面积达到0.7平方米，是美国的20%左右。

根据相关资料可知，现阶段我国仓储物流设施总库存（含高标库和非高标库）约10亿平，占国土总面积的比约为0.01%，仅次于美国的12.5亿平。而在人均仓储面积方面，由于我国人口密度高于美国（我国人口密度150人/平方公里，美国的为34人/平方公里），导致国内人均仓储面积达到0.7平方米，是美国的20%左右。

数据来源：观研天下整理

我国每平米仓储面积的物流成本远高于美国，主要是由于高标仓占比较低。同时，根据世界银行数据，目前，我国每平米仓储面积的物流成本约为美国的1.5倍，达2025美元/方，其主要原因是我国高标仓使用比例较低。高标仓的空间使用效率是普通仓库的3倍，所以投入成本与普通仓相比降低约20%，是海外仓库发展的主要方向，而我国高标库占据仓储总量的7%，与美国的20%相比偏低。

数据来源：观研天下整理

综上所述，假设我国高标仓占比达美国21.8%的水平，以现阶段国内仓储总面积以10亿进行预测，可以得出国内潜在对高标仓的需求达2.18亿方，而目前我国高标仓（含冷库）存量面积约为0.75亿方，则对应供需缺口约1.34亿方，行业面临结构性短缺的局面。

2、多元化需求推动高标仓行业增长

社会物流总额中九成为工业品物流，整体增速和宏观经济发展同频共振。近年来，我国社会物流总额变化幅度与GDP趋势基本相同，2017-2019年增速保持在6%-7%左右，2021年分别上升6.2%、8.1%。根据数据显示，2021年我国社会物流总额达335.2万亿元，同比增长6.2%，社会物流总费用为17万亿元，占全国GDP的14.60%。从细分市场结构来看，社会物流总额由工业品、单位与居民物品、农产品、再生资源、进口货物组成，2021年市场份额占比分别为89.4%、3.2%、1.5%、0.7%、0.5%，其中工业品物流额在物流产业发展中影响力较大，其占比保持在90%左右，并且其仓储以普通仓为主。

数据来源：观研天下整理

此外，近年来，随着电商产业快速发展，且在国内仓储物流中占据重要位置，单位与居民物品中的电商物流成为支撑我国高标仓行业发展的主要动力，是现代仓储物流（高标仓）的重要客户。根据数据显示，2021年，单位与居民物品物流总额达到10.8万亿元，同比增长10.2%，2017-2021年复合增速达60.9%；而从租用面积方面，电商类客户在高标仓中的占比已超过一半，为55%。

数据来源：观研天下整理

综上所述，假设我国高标仓占比达到美国21.8%的水平，以现阶段国内仓储总面积10亿进行测算，则对应的潜在高标仓需求约为2.18亿方，而目前国内高标仓（含冷库）的存量面积约为0.75亿方，可以测算出供需缺口约为1.43亿方。

我国高标仓供需缺口测算

类型	数值
我国仓储总面积（亿方）	10
其中：高标仓占比	22%
高标仓潜在需求（亿方）	2.18
存量高标仓面积（亿方）	0.75
高标仓供需缺口	1.43

数据来源：观研天下整理

3、一线城市供地呈现下滑，二三线城市需求不足导致高空置率

目前，我国高标仓行业市场布局整体呈现不均衡态势。

在一线城市，由于近年来地方政府持续减少工业用地在建设用地中的占比，导致对物流用地的供量整体呈现放缓趋势，甚至开始下滑，如自2013-2016年我国工矿仓储用地供应明显下降，2017年开始回升，到2021年达到17.5万公顷，但与2011-2013年相比仍处于较低的水平，可见我国一线城市用地紧张的矛盾尖锐。以上海为例，《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》中提出，到2020年全市工业用地总规模控制在550平方公里左右，占建设用地比重从25%下降到17%左右；在北京，根据《北京物流专项规划》，到2035年北京物流节点规划用地规模要控制在40平方公里左右，与2020年49平方公里相比减少18.4%，北京政府需要通过信息化、beplay下载软件化的方式，提升当前每平米的仓储效率。

在一线城市，由于近年来地方政府持续减少工业用地在建设用地中的占比，导致对物流用地的供量整体呈现放缓趋势，甚至开始下滑，如自2013-2016年我国工矿仓储用地供应明显下降，2017年开始回升，到2021年达到17.5万公顷，但与2011-2013年相比仍处于较低的水平，可见我国一线城市用地紧张的矛盾尖锐。以上海为例，《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》中提出，到2020年全市工业用地总规模控制在550平方公里左右，占建设用地比重从25%下降到17%左右；在北京，根据《北京物流专项规划》，到2035年北京物流节点规划用地规模要控制在40平方公里左右，与2020年49平方公里相比减少18.4%，北京政府需要通过信息化、beplay下载软件
化的方式，提升当前每平米的仓储效率。

数据来源：观研天下整理

而我国二线城市近几年供给大幅增长，其主要原因是承接一线城市的外溢需求，但没有同步跟上，导致高标仓空置率偏高。以天津为例，天津由于靠近北京，所以承接了一部分北京的外溢需求。目前，天津的非保税高标仓存量是北京的两倍以上，由于2019-2020年的短期大量仓储供地入市，需求增速没有同步，导致天津高标仓空置率持续上升，截止2020年普通仓空置率达到15.2%。不过，天津政府发现空置率上升后收紧物流用地出让，2021年高标仓空置率才得到控制。