参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与发展趋势预测》
1、行业又进入周期高点后调整
房地产行业在 2016 年中经历了重大转折，上半年市场延续 2015 年销售火热的态势，下半年在调控加码下销售增长回落。市场转折发生的主要原因是由于上半年商品房的销售价格在一线城市和部分热点二线城市出现快速增长所带来的风险聚集，为了防范风险各地政府相继出台限购、提高首付比例等政策进行调控。
这一轮商品房的快速上涨主要一是由于前期货币宽松及利率降低，二是除一线城市外大多城市限购的取消，三是大都市化效应和投资需求等多种因素叠加所造成；随后的这一轮调控是对前期去库存政策的一次修正，我们也看到前期部分放开限购政策的城市又重新开启限购，首付等比例又被提高这对资金从实体经济挤出去效应进行降温。
目前房地产行业的变化更错综复杂，为了让大家更容易地看清房地产行业，根据房地产行业具有周期型的特性，我们与目前市场的研究有很大不同，我们着力通过对房地产行业设定三个周期来进行分析，在周期的框架下尽力让大家更简便地理解房地产行业，从而更好地进行投资活动。
2、房地产行业的运行轨迹受三个周期影响
我们将房地产行业分类分成大周期、中周期和小周期三类周期，其中：东兴定义的这个大周期是与整个社会发展相紧密联系，我们也可以将它称之为——房地产行业的社会周期；东兴定义的这个中周期是与国家的经济与紧密联系，我们也可以称之为经济周期；东兴定义的这个小周期是与房地产具体项目的工程开发相联系，我们也可以称之为工程周期：
3、三个周期的叠加共振引发 2016 年房地产行业周期的高点
2016 年的房地产行业市场在三大周期作用下出现行业的一个高点，三大周期的表现如下：一是由于我国的城镇化进程仍没有结束，受中国城镇化进程的影响而形成的房地产行业大周期依然向上；二是受货币宽松及利率降低和大多城市限购取消各因素的影响而大大推动了房地产行业的中周期快速上升；受 2014 年底以来土地市场的下滑，尤其是 2015 年我们看到全国购置土地面积同比下降了 30%以上，虽然房地产市场整体需要去库存，但一线城市和部分热点二线城市的土地供应相对缺乏，这造成部分城市的销售吃紧价格明显上涨，热点区域房地产的小周期也快速上升。按划定的大、中、小三个周期同时向上引发 2016 年房地产行业周期的高点。
我们认为 2016 年房地产行业的市场表现有其行业周期运行规律的必然表现，同时也受市场中一些偶发因素的影响。展望 2017 年，我们认为房地产行业的运行仍遵循其周期规律的特征，行业将在周期高点后向下。2017 年中房地产行业仍受一些不确定因素影响，尤其是越来越受国际和国内宏观经济的影响，这也导致前期市场在热议“保汇率还是保资产”等争论内容。我们认为 2017 年的房地产行业按划定的大、中、小三个周期其运行情况大致如下：
大周期还没有完全走完，城镇化没有提升空间，银十年还在路上 。中周期在 2016 年严力调控下已开启一个新的周期，2017 年将向下 。
小周期一般受项目拿地、开发和销售等较为具体的工程节奏影响，2017 年去库存仍区域分化，一线和热点二线城市压力减缓，三、四线城市去库存仍是首要任务。
资料来源：公开资料，观研天下整理，转载请注明出处（ww）。
1、行业又进入周期高点后调整
房地产行业在 2016 年中经历了重大转折，上半年市场延续 2015 年销售火热的态势，下半年在调控加码下销售增长回落。市场转折发生的主要原因是由于上半年商品房的销售价格在一线城市和部分热点二线城市出现快速增长所带来的风险聚集，为了防范风险各地政府相继出台限购、提高首付比例等政策进行调控。
这一轮商品房的快速上涨主要一是由于前期货币宽松及利率降低，二是除一线城市外大多城市限购的取消，三是大都市化效应和投资需求等多种因素叠加所造成；随后的这一轮调控是对前期去库存政策的一次修正，我们也看到前期部分放开限购政策的城市又重新开启限购，首付等比例又被提高这对资金从实体经济挤出去效应进行降温。
目前房地产行业的变化更错综复杂，为了让大家更容易地看清房地产行业，根据房地产行业具有周期型的特性，我们与目前市场的研究有很大不同，我们着力通过对房地产行业设定三个周期来进行分析，在周期的框架下尽力让大家更简便地理解房地产行业，从而更好地进行投资活动。
2、房地产行业的运行轨迹受三个周期影响
我们将房地产行业分类分成大周期、中周期和小周期三类周期，其中：东兴定义的这个大周期是与整个社会发展相紧密联系，我们也可以将它称之为——房地产行业的社会周期；东兴定义的这个中周期是与国家的经济与紧密联系，我们也可以称之为经济周期；东兴定义的这个小周期是与房地产具体项目的工程开发相联系，我们也可以称之为工程周期：
3、三个周期的叠加共振引发 2016 年房地产行业周期的高点
2016 年的房地产行业市场在三大周期作用下出现行业的一个高点，三大周期的表现如下：一是由于我国的城镇化进程仍没有结束，受中国城镇化进程的影响而形成的房地产行业大周期依然向上；二是受货币宽松及利率降低和大多城市限购取消各因素的影响而大大推动了房地产行业的中周期快速上升；受 2014 年底以来土地市场的下滑，尤其是 2015 年我们看到全国购置土地面积同比下降了 30%以上，虽然房地产市场整体需要去库存，但一线城市和部分热点二线城市的土地供应相对缺乏，这造成部分城市的销售吃紧价格明显上涨，热点区域房地产的小周期也快速上升。按划定的大、中、小三个周期同时向上引发 2016 年房地产行业周期的高点。
我们认为 2016 年房地产行业的市场表现有其行业周期运行规律的必然表现，同时也受市场中一些偶发因素的影响。展望 2017 年，我们认为房地产行业的运行仍遵循其周期规律的特征，行业将在周期高点后向下。2017 年中房地产行业仍受一些不确定因素影响，尤其是越来越受国际和国内宏观经济的影响，这也导致前期市场在热议“保汇率还是保资产”等争论内容。我们认为 2017 年的房地产行业按划定的大、中、小三个周期其运行情况大致如下：
大周期还没有完全走完，城镇化没有提升空间，银十年还在路上 。中周期在 2016 年严力调控下已开启一个新的周期，2017 年将向下 。
小周期一般受项目拿地、开发和销售等较为具体的工程节奏影响，2017 年去库存仍区域分化，一线和热点二线城市压力减缓，三、四线城市去库存仍是首要任务。
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