需求端：限购效果边际改善，棚改持续支撑需求
在供给增加的过程中，同时叠加的是目前市场的购房需求的复苏。但一二线城市与三四线城市需求情况有一定的区别。热点城市需求复苏的主要原因为限购令对于购房需求的抑制作用正在边际改善，而三四线城市则是由于持续的棚改货币化安置，主要用于货币化棚改的 PSL 投放维持在高位导致。
热点城市方面，2016 年重启限购政策后，热点城市普遍出台外地户籍限购政策，而限制条件多为 1 至 3 年的社保及个税要求。对于热点城市的外来常住人口，这部分购房需求被直接抑制，而自重启限购令至今已经接近 2 年，限购令对于这一部分购房需求的抑制作用正在逐渐减弱。叠加 2017 年年底至今各地陆续出台的人才引进政策对于需求的支撑正在逐渐体现，支撑热点城市购房需求的边际复苏。
参考观研天下发布《2018年中国房地产行业分析报告-市场运营态势与投资前景研究》
而在当前预售证限价的背景之下，一二手房价倒挂的现象在许多热点城市已经比较普遍，而由于需求的持续复苏、摇号政策带来购房恐慌情绪以及一二手房价格倒挂带来的套利空间，多重作用之下导致需求边际持续复苏。因此，在热点城市都不约而同出现了排队摇号疯狂抢房的现象。对于开发商层面，只要新房在预售证的价格范围内推出，都能保证较高的去化率，部分城市热点项目甚至出现开盘当天售罄，“日光盘”频出。
与热点城市需求复苏不同，三四线非重点城市从 2016 年至 2017 年迎来了显著的需求释放，主要原因是由于棚改货币化安置在去库存的同时，催生了大量的购房需求。因此，对于三四线非热点城市，我们更重要的是需要关注 PSL 的投放情况。而 2018 年以来新增 PSL 投放维持高位，整体 PSL 余额增速维持在 30%以上。因此，棚改货币化安置将会持续支撑三四线城市购房需求。
此外，央行定向降准释放宽松信号，房贷利息抵个税支撑需求。目前在中美贸易摩擦以及投资资产投资增速下滑的情况下，为了防止经济下行风险，央行采取了两轮的定向降准措施，虽然并未直接针对房地产行业，但我们认为两次定向降准对市场释放了宽松的信号。而 5 月经济数据中，房地产数据独树一帜表现良好，在如此背景之下，我们认为房地产调控政策不存在继续紧缩的基础，后续预期或逐渐转向宽松。
而个人所得税法修正案草案中首次提出，增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。虽然个税法修正案草案仍未正式通过，但我们认为，一旦房贷抵扣个税政策落实，将会进一步支撑购房需求释放。
在供给增加的过程中，同时叠加的是目前市场的购房需求的复苏。但一二线城市与三四线城市需求情况有一定的区别。热点城市需求复苏的主要原因为限购令对于购房需求的抑制作用正在边际改善，而三四线城市则是由于持续的棚改货币化安置，主要用于货币化棚改的 PSL 投放维持在高位导致。
热点城市方面，2016 年重启限购政策后，热点城市普遍出台外地户籍限购政策，而限制条件多为 1 至 3 年的社保及个税要求。对于热点城市的外来常住人口，这部分购房需求被直接抑制，而自重启限购令至今已经接近 2 年，限购令对于这一部分购房需求的抑制作用正在逐渐减弱。叠加 2017 年年底至今各地陆续出台的人才引进政策对于需求的支撑正在逐渐体现，支撑热点城市购房需求的边际复苏。
参考观研天下发布《2018年中国房地产行业分析报告-市场运营态势与投资前景研究》
图表：热点城市主要限购政策
资料来源：观研天下整理
而在当前预售证限价的背景之下，一二手房价倒挂的现象在许多热点城市已经比较普遍，而由于需求的持续复苏、摇号政策带来购房恐慌情绪以及一二手房价格倒挂带来的套利空间，多重作用之下导致需求边际持续复苏。因此，在热点城市都不约而同出现了排队摇号疯狂抢房的现象。对于开发商层面，只要新房在预售证的价格范围内推出，都能保证较高的去化率，部分城市热点项目甚至出现开盘当天售罄，“日光盘”频出。
与热点城市需求复苏不同，三四线非重点城市从 2016 年至 2017 年迎来了显著的需求释放，主要原因是由于棚改货币化安置在去库存的同时，催生了大量的购房需求。因此，对于三四线非热点城市，我们更重要的是需要关注 PSL 的投放情况。而 2018 年以来新增 PSL 投放维持高位，整体 PSL 余额增速维持在 30%以上。因此，棚改货币化安置将会持续支撑三四线城市购房需求。
图表：新增 PSL 投放额（亿元）
资料来源：观研天下整理
图表：PSL 余额及同比增速（亿元）
资料来源：观研天下整理
此外，央行定向降准释放宽松信号，房贷利息抵个税支撑需求。目前在中美贸易摩擦以及投资资产投资增速下滑的情况下，为了防止经济下行风险，央行采取了两轮的定向降准措施，虽然并未直接针对房地产行业，但我们认为两次定向降准对市场释放了宽松的信号。而 5 月经济数据中，房地产数据独树一帜表现良好，在如此背景之下，我们认为房地产调控政策不存在继续紧缩的基础，后续预期或逐渐转向宽松。
而个人所得税法修正案草案中首次提出，增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。虽然个税法修正案草案仍未正式通过，但我们认为，一旦房贷抵扣个税政策落实，将会进一步支撑购房需求释放。
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