一、政策法规建立行业成长基础
2003 年出台的里程碑式的《物业管理条例》以及后续一系列的配套法律法规奠定了物业服务行业成长的基础，极大的加速了了行业的规范发展。
老旧小区发展空间受限。老旧小区的物业管理发展基于商品房小区的物业管理模式。但由于老旧小区的历史和现实原因，其物业管理遭遇到诸多的困难。目前老旧小区普遍存在“房屋老旧、设备老化、收费困难”的问题。
房屋老旧、设备老化：老旧住宅区建造年代久远，基本没有物业管理办公用房和配套的绿地及垃圾中转站等，所以在引入规范物业管理之前先期投资修建，耗资较大。此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，亟需整修，这也需要投入大量资金。
收费难：老住宅小区普遍存在着贫困化和老龄化的问题。另外，在已实现规范物业管理的各老住宅小区，由于各方面原因，房屋出租率普遍较高，业主“主体缺位”从多方面制约着老住宅区的物业管理工作。老旧住宅小区既无大修资金存储，也无本体维修资金的足量积累，遇到大修或本体维修项目资金无处开支，并因此引发其他问题。物业管理服务费涨幅有限。商品房的物业费定价标准是参考政府前期物业管理费指导价，在业委会成立后，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商定价。2006 年-2015 年，政府物业管理费指导价在 9 年间的增幅仅只有 14.67%。按照《物业管理条例》规定，物业费的价格调整需要由业委会牵头，召开业主大会，并由全体业主共同表决完成。在建筑面积总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意之下，才能通过。所以，微涨的政府指导价格及高标准的业主大会表决率使得物业服务收费涨价变得难之又难。
参考观研天下发布《2017-2022年中国物业服务市场动向调研及发展前景分析报告》
城镇化快速发展和人均可支配收入持续增加是物业行业发展的根本原因。中国的城镇化发展自20世纪八十年代以来逐步加快，1980年的城镇化率仅为19.4%，2016 年已增至57.4%。城镇化水平的提高使得住宅及其他房产项目需求增加，对物业管理的需求也随着物业数量增多而日益增加。根据 2014 年 3 月出版的国家新型城镇化规划（2014-2020），预期 2020 年的常住人口城镇化率将达到 60%。中国房地产行业及物业管理行业将随着城镇化水平提高而继续发展。
二、业主的刚性需求推高行业的增速
由于人口结构的变化，改善性需求将逐步成为住宅市场的主导需求，叠加二胎因素的影响，改善性项目的销售以及供应比例在未来都将提升。与刚需项目注重基础的功能不同，改善性购房人群对于住房面积，物业环境，小区绿化等改善性因素的需求将会提升。物业管理升级是居住升级非常重要的组成部分。与此同时，购房者对于物业管理能力的考量，对于购房决策也有极大的影响。除了地段、交通、环境、学区房、建材质量、配套设施等先天因素外，高品质的物业服务配套无不时时刻刻影响力了业主的生活质量及投资回报，倍受购房者所关注。物业企业品牌、消费者口碑、企业实力、服务模式、服务特色、服务质量、服务承诺、成功案例、物业服务费高低等，大都与前述的先天卖点一同登上了房屋销售广告，所以物业服务也是商品房销售的卖点之一。
2003 年出台的里程碑式的《物业管理条例》以及后续一系列的配套法律法规奠定了物业服务行业成长的基础，极大的加速了了行业的规范发展。
图表：物业服务行业相关法规
老旧小区发展空间受限。老旧小区的物业管理发展基于商品房小区的物业管理模式。但由于老旧小区的历史和现实原因，其物业管理遭遇到诸多的困难。目前老旧小区普遍存在“房屋老旧、设备老化、收费困难”的问题。
房屋老旧、设备老化：老旧住宅区建造年代久远，基本没有物业管理办公用房和配套的绿地及垃圾中转站等，所以在引入规范物业管理之前先期投资修建，耗资较大。此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，亟需整修，这也需要投入大量资金。
收费难：老住宅小区普遍存在着贫困化和老龄化的问题。另外，在已实现规范物业管理的各老住宅小区，由于各方面原因，房屋出租率普遍较高，业主“主体缺位”从多方面制约着老住宅区的物业管理工作。老旧住宅小区既无大修资金存储，也无本体维修资金的足量积累，遇到大修或本体维修项目资金无处开支，并因此引发其他问题。物业管理服务费涨幅有限。商品房的物业费定价标准是参考政府前期物业管理费指导价，在业委会成立后，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商定价。2006 年-2015 年，政府物业管理费指导价在 9 年间的增幅仅只有 14.67%。按照《物业管理条例》规定，物业费的价格调整需要由业委会牵头，召开业主大会，并由全体业主共同表决完成。在建筑面积总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意之下，才能通过。所以，微涨的政府指导价格及高标准的业主大会表决率使得物业服务收费涨价变得难之又难。
参考观研天下发布《2017-2022年中国物业服务市场动向调研及发展前景分析报告》
图表：物业管理服务收费标准
图表：2006-2015 物业公司成本与管理指导价格增幅对比表
城镇化快速发展和人均可支配收入持续增加是物业行业发展的根本原因。中国的城镇化发展自20世纪八十年代以来逐步加快，1980年的城镇化率仅为19.4%，2016 年已增至57.4%。城镇化水平的提高使得住宅及其他房产项目需求增加，对物业管理的需求也随着物业数量增多而日益增加。根据 2014 年 3 月出版的国家新型城镇化规划（2014-2020），预期 2020 年的常住人口城镇化率将达到 60%。中国房地产行业及物业管理行业将随着城镇化水平提高而继续发展。
二、业主的刚性需求推高行业的增速
由于人口结构的变化，改善性需求将逐步成为住宅市场的主导需求，叠加二胎因素的影响，改善性项目的销售以及供应比例在未来都将提升。与刚需项目注重基础的功能不同，改善性购房人群对于住房面积，物业环境，小区绿化等改善性因素的需求将会提升。物业管理升级是居住升级非常重要的组成部分。与此同时，购房者对于物业管理能力的考量，对于购房决策也有极大的影响。除了地段、交通、环境、学区房、建材质量、配套设施等先天因素外，高品质的物业服务配套无不时时刻刻影响力了业主的生活质量及投资回报，倍受购房者所关注。物业企业品牌、消费者口碑、企业实力、服务模式、服务特色、服务质量、服务承诺、成功案例、物业服务费高低等，大都与前述的先天卖点一同登上了房屋销售广告，所以物业服务也是商品房销售的卖点之一。
图表：2000-2016 年全国总人口及城镇化率
图表：2000-2016 年城市人均住宅面积（平方米）
图表：2000-2016 年城镇居民人均可支配收入（千元）
图表：百强企业在管项目二手房售价、租金与周边均价比较（元）
资料来源：观研天下整理，转载请注明出处（ZQ）
更多好文每日分享，欢迎关注公众号
【版权提示】观研报告网倡导尊重与保护知识产权。未经许可，任何人不得复制、转载、或以其他方式使用本网站的内容。如发现本站文章存在版权问题，烦请提供版权疑问、身份证明、版权证明、联系方式等发邮件至kf@chinabaogao.com，我们将及时沟通与处理。
