一、基本面下行趋势明确，18 年或将量跌价稳
17年三四线城市销售“长尾”延缓了量跌时间，而处于历史低位的库存水平也使得房价增速下行呈现“刚性”。但伴随着三四线成交热度的下行，据统计局数据，17年9月，全国商品房成交面积同比首次下滑，并且10月降幅进一步扩大至6%，标志着基本面逐步过渡至量跌价涨阶段。
展望未来，在行政调控短期与退出的预期下，我们认为18年基本面将延续当前的量跌趋势。但是，与以往小周期与同的是，低库存将是行业的一个新常态，房价具备“刚性”支撑（房价环比下跌的时间点或将靠后），于此同时，政府的行政限价也将制约房价上涨幅度，18年全年来看，房价将总体呈现平稳状态。因此，综合来看，我们预计18年行业基本面将呈现“量跌价稳”状态。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产产业市场运营规模现状与未来发展方向研究报告》
二、土地投资测算：18年预计同比增长6.7%
土地投资为房地产开发企业在购置土地的金额，与土地成交金额相关，但是有一定的滞后和平滑。根据房地产企业土地成交款项的缴纳速度，约等于2年的土地成交金额的平滑。在计算土地成交金额的增速时，17年的土地成交情况也会对18年的土地投资金额造成影响。16年全年土地成交金额约为3.7万亿，17年目前带动土地投资增长17%，在17年的高基数背景下，18年土地成交金额同比下降10%，土地投资增速为6.7%。
17年三四线城市销售“长尾”延缓了量跌时间，而处于历史低位的库存水平也使得房价增速下行呈现“刚性”。但伴随着三四线成交热度的下行，据统计局数据，17年9月，全国商品房成交面积同比首次下滑，并且10月降幅进一步扩大至6%，标志着基本面逐步过渡至量跌价涨阶段。
展望未来，在行政调控短期与退出的预期下，我们认为18年基本面将延续当前的量跌趋势。但是，与以往小周期与同的是，低库存将是行业的一个新常态，房价具备“刚性”支撑（房价环比下跌的时间点或将靠后），于此同时，政府的行政限价也将制约房价上涨幅度，18年全年来看，房价将总体呈现平稳状态。因此，综合来看，我们预计18年行业基本面将呈现“量跌价稳”状态。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产产业市场运营规模现状与未来发展方向研究报告》
图：未来基本面将过渡至“量跌价稳”
表：过去几轮小周期量价关系及各阶段持续时间
二、土地投资测算：18年预计同比增长6.7%
土地投资为房地产开发企业在购置土地的金额，与土地成交金额相关，但是有一定的滞后和平滑。根据房地产企业土地成交款项的缴纳速度，约等于2年的土地成交金额的平滑。在计算土地成交金额的增速时，17年的土地成交情况也会对18年的土地投资金额造成影响。16年全年土地成交金额约为3.7万亿，17年目前带动土地投资增长17%，在17年的高基数背景下，18年土地成交金额同比下降10%，土地投资增速为6.7%。
表：全国土地成交金额以及计入投资金额测算
图：土地投资（统计局）及土地成交（300城市口径）增速对应关系
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