一、冷库是冷链物流的关键基础设施，近年投资建设持续加码
冷库是冷链物流中的重要节点，是冷链物流的关键基础设施，在仓储、加工、运输等环节中发挥着重要的作用。冷库主要是通过人工制冷技术实现低温环境，确保食品、药品等敏感商品在储存、运输等全流程中保持品质稳定。
近年来我国冷库投资总体呈现出强劲的增长势头。数据显示，2025年我国冷库项目资金投入223.06亿元，同比增长7.67%。这一增长主要得益于两大方面：一方面，政府对冷链基础设施建设的规划引导，有效推动了冷库投资增长。例如2024年中央一号文件明确提出，优化农产品冷链物流体系建设，加快建设骨干冷链物流基地，布局建设县域产地公共冷链物流设施。2025年中央一号文件再提冷链，强调推动冷链配送和即时零售向乡镇延伸。另一个方面，在促消费等政策的有效助力下，我国冷链物流运行稳中有升，需求稳步增长，进一步刺激了冷库建设需求，从而带动冷库投资增长。有数据显示，2025年上半年，我国食品冷链物流需求量达1.92亿吨，同比增长4.35%；服务企业总收入为2799.4亿元，同比增长3.84%。
数据来源：中物联冷链委，观研天下整理
二、项目建设加速推进，冷库总容量不断增长
在政府规划引导与市场需求的双轮驱动下，我国冷库项目建设加速推进，使得冷库总量不断增长。截至2024年，我国冷库总量为2.53亿立方米，同比增长10.96%，新增库容2491万立方米。截至2025年6月底，我国冷库总容量为2.6亿立方米，同比增长6.12%。
2025年我国冷库在建项目情况（不完全统计）
| 项目 | 所在城市 | 预计建成时间 |
| 普洛斯平谷海陆港物流团 | 北京 | 2025年三季度 |
| 玉湖冷链武汉交易中心 | 湖北武汉 | 2025年三季度 |
| 前海智慧保税仓 | 广东深圳 | 2025年三季度 |
| 玉湖冷链襄阳交易中心 | 湖北襄阳 | 2025年四季度 |
| 丰彩好润佳雨花智慧零售产业基地 | 湖南长沙 | 2025年四季度 |
| 陕西丝路航空港物流分拨中心 | 陕西咸阳 | 2025年四季度 |
| 玉湖冷链眉山项目 | 四川眉山 | 2025年四季度 |
| 玉湖冷链（揭阳）交易中心 | 广东揭阳 | 2025年四季度 |
| 空港丝路智慧冷链仓储基地 | 陕西咸阳 | 2026年一季度 |
| 玉湖冷链长沙交易中心 | 湖南长沙 | 2026年一季度 |
资料来源：CAWD，观研天下整理
数据来源：中物联冷链委，观研天下整理
三、供需错配问题凸显下冷库空置率高企，租金出现“跳水”
然而，令人担忧的是，这种快速扩张并未带来供需平衡，反而使得供需错配问题凸显。例如：2024年，我国冷库总量累计已达2.53亿立方米，新增库容2491万立方米，但求租量却仅为1759.53万立方米，出租量高达3653.71万立方米，出租量是求租量的2.08倍，意味着全国超过半数的冷库都无人问津。2025年上半年我国冷库求租量为1459.8万立方米，出租量为2392.4万立方米，求租量仅占出租量的61%。这种严重的供需失衡导致我国冷库空置率攀升至28%以上，部分地区的情况更为严峻。
数据来源：公开数据，CAWD，观研天下整理
数据来源：CAWD，观研天下整理
为什么会出现上述这种情况？据分析，我国冷库乃至冷链运输的“井喷式”发展是随着电商物流一起的。自疫情后，生鲜电商和社区团购意外火爆，引爆了冷链需求。中物联冷链委统计，2020年，共有68家冷链物流及相关企业发生78笔beplay网站地址 事件。两年后，交通运输部等五部门联合发布《关于加快推进冷链物流运输高质量发展的实施意见》，各地方政府也看到了冷库产业的发展需求，行业迎来了政策红利期。然而，“热”起来的冷库背后，很多冷库投资者只盯着政策红利，觉得“建起来就能租出去”，结果冷库建好了，却发现市场需求跟不上。
此外，虽然我国冷库资源依旧主要集中在华东、华南等经济发达地区。但不一样的是，曾经中西部地区冷库资源匮乏，而现在除西北外，均已呈现出供大于求的画面。
2024年前三季度各区域冷库供需剪刀差
| 求租库容（%） | 冷库求租量（万立方米) | 出租库容（%） | 出库求租量（万立方米) | |
| 华中地区 | 6.3 | 110.85 | 26.7 | 869.67 |
| 华北地区 | 10.2 | 179.47 | 8.3 | 270.35 |
| 华东地区 | 55.4 | 974.76 | 44.6 | 1452.71 |
| 华南地区 | 17.1 | 300.87 | 12.3 | 400.64 |
| 西北地区 | 2.8 | 49.27 | 0.4 | 13.03 |
| 东北地区 | 2.8 | 49.27 | 3.1 | 100.97 |
| 西南地区 | 5.4 | 95.01 | 4.7 | 153.09 |
资料来源：公开资料，观研天下整理
冷库空置率高企，最直接的影响就是租金“跳水”。如在郑州，2024年11月低价冷库租金为2.2元/㎡/天，同比2023年11月份下跌4.35%。2025年上半年，我国冷库平均租金 69.55 元/㎡・月，同比下降6.04%，环比降 1.44%。
资料来源：CAWD，观研天下整理（WW）
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本报告依据国家统计局、海关总署和国家信息中心等渠道发布的权威数据，结合了行业所处的环境，从理论到实践、从宏观到微观等多个角度进行市场调研分析。
行业报告是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局，规避经营和投资风险，制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。
本报告是全面了解行业以及对本行业进行投资不可或缺的重要工具。观研天下是国内知名的行业信息咨询机构，拥有资深的专家团队，多年来已经为上万家企业单位、咨询机构、金融机构、行业协会、个人投资者等提供了专业的行业分析报告，客户涵盖了华为、中国石油、中国电信、中国建筑、惠普、迪士尼等国内外行业领先企业，并得到了客户的广泛认可。
目录大纲：
【第一部分 行业定义与监管 】
第一章 2020-2024年中国冷库行业发展概述
第一节 冷库行业发展情况概述
一、冷库行业相关定义
二、冷库特点分析
三、冷库行业基本情况介绍
四、冷库行业经营模式
（1）生产模式
（2）采购模式
（3）销售/服务模式
五、冷库行业需求主体分析
第二节 中国冷库行业生命周期分析
一、冷库行业生命周期理论概述
二、冷库行业所属的生命周期分析
第三节 冷库行业经济指标分析
一、冷库行业的赢利性分析
二、冷库行业的经济周期分析
三、冷库行业附加值的提升空间分析
第二章 中国冷库行业监管分析
第一节 中国冷库行业监管制度分析
一、行业主要监管体制
二、行业准入制度
第二节 中国冷库行业政策法规
一、行业主要政策法规
二、主要行业标准分析
第三节 国内监管与政策对冷库行业的影响分析
【第二部分 行业环境与全球市场】
第三章 2020-2024年中国冷库行业发展环境分析
第一节 中国宏观环境与对冷库行业的影响分析
一、中国宏观经济环境
二、中国宏观经济环境对冷库行业的影响分析
第二节 中国社会环境与对冷库行业的影响分析
第三节 中国对外贸易环境与对冷库行业的影响分析
第四节 中国冷库行业投资环境分析
第五节 中国冷库行业技术环境分析
第六节 中国冷库行业进入壁垒分析
一、冷库行业资金壁垒分析
二、冷库行业技术壁垒分析
三、冷库行业人才壁垒分析
四、冷库行业品牌壁垒分析
五、冷库行业其他壁垒分析
第七节 中国冷库行业风险分析
一、冷库行业宏观环境风险
二、冷库行业技术风险
三、冷库行业竞争风险
四、冷库行业其他风险
第四章 2020-2024年全球冷库行业发展现状分析
第一节 全球冷库行业发展历程回顾
第二节 全球冷库行业市场规模与区域分布情况
第三节 亚洲冷库行业地区市场分析
一、亚洲冷库行业市场现状分析
二、亚洲冷库行业市场规模与市场需求分析
三、亚洲冷库行业市场前景分析
第四节 北美冷库行业地区市场分析
一、北美冷库行业市场现状分析
二、北美冷库行业市场规模与市场需求分析
三、北美冷库行业市场前景分析
第五节 欧洲冷库行业地区市场分析
一、欧洲冷库行业市场现状分析
二、欧洲冷库行业市场规模与市场需求分析
三、欧洲冷库行业市场前景分析
第六节 2025-2032年全球冷库行业分布走势预测
第七节 2025-2032年全球冷库行业市场规模预测
【第三部分 国内现状与企业案例】
第五章 中国冷库行业运行情况
第一节 中国冷库行业发展状况情况介绍
一、行业发展历程回顾
二、行业创新情况分析
三、行业发展特点分析
第二节 中国冷库行业市场规模分析
一、影响中国冷库行业市场规模的因素
二、中国冷库行业市场规模
三、中国冷库行业市场规模解析
第三节 中国冷库行业供应情况分析
一、中国冷库行业供应规模
二、中国冷库行业供应特点
第四节 中国冷库行业需求情况分析
一、中国冷库行业需求规模
二、中国冷库行业需求特点
第五节 中国冷库行业供需平衡分析
第六节 中国冷库行业存在的问题与解决策略分析
第六章 中国冷库行业产业链及细分市场分析
第一节 中国冷库行业产业链综述
一、产业链模型原理介绍
二、产业链运行机制
三、冷库行业产业链图解
第二节 中国冷库行业产业链环节分析
一、上游产业发展现状
二、上游产业对冷库行业的影响分析
三、下游产业发展现状
四、下游产业对冷库行业的影响分析
第三节 中国冷库行业细分市场分析
一、细分市场一
二、细分市场二
第七章 2020-2024年中国冷库行业市场竞争分析
第一节 中国冷库行业竞争现状分析
一、中国冷库行业竞争格局分析
二、中国冷库行业主要品牌分析
第二节 中国冷库行业集中度分析
一、中国冷库行业市场集中度影响因素分析
二、中国冷库行业市场集中度分析
第三节 中国冷库行业竞争特征分析
一、企业区域分布特征
二、企业规模分布特征
三、企业所有制分布特征
第八章 2020-2024年中国冷库行业模型分析
第一节 中国冷库行业竞争结构分析（波特五力模型）
一、波特五力模型原理
二、供应商议价能力
三、购买者议价能力
四、新进入者威胁
五、替代品威胁
六、同业竞争程度
七、波特五力模型分析结论
第二节 中国冷库行业SWOT分析
一、SWOT模型概述
二、行业优势分析
三、行业劣势
四、行业机会
五、行业威胁
六、中国冷库行业SWOT分析结论
第三节 中国冷库行业竞争环境分析（PEST）
一、PEST模型概述
二、政策因素
三、经济因素
四、社会因素
五、技术因素
六、PEST模型分析结论
第九章 2020-2024年中国冷库行业需求特点与动态分析
第一节 中国冷库行业市场动态情况
第二节 中国冷库行业消费市场特点分析
一、需求偏好
二、价格偏好
三、品牌偏好
四、其他偏好
第三节 冷库行业成本结构分析
第四节 冷库行业价格影响因素分析
一、供需因素
二、成本因素
三、其他因素
第五节 中国冷库行业价格现状分析
第六节 2025-2032年中国冷库行业价格影响因素与走势预测
第十章 中国冷库行业所属行业运行数据监测
第一节 中国冷库行业所属行业总体规模分析
一、企业数量结构分析
二、行业资产规模分析
第二节 中国冷库行业所属行业产销与费用分析
一、流动资产
二、销售收入分析
三、负债分析
四、利润规模分析
五、产值分析
第三节 中国冷库行业所属行业财务指标分析
一、行业盈利能力分析
二、行业偿债能力分析
三、行业营运能力分析
四、行业发展能力分析
第十一章 2020-2024年中国冷库行业区域市场现状分析
第一节 中国冷库行业区域市场规模分析
一、影响冷库行业区域市场分布的因素
二、中国冷库行业区域市场分布
第二节 中国华东地区冷库行业市场分析
一、华东地区概述
二、华东地区经济环境分析
三、华东地区冷库行业市场分析
（1）华东地区冷库行业市场规模
（2）华东地区冷库行业市场现状
（3）华东地区冷库行业市场规模预测
第三节 华中地区市场分析
一、华中地区概述
二、华中地区经济环境分析
三、华中地区冷库行业市场分析
（1）华中地区冷库行业市场规模
（2）华中地区冷库行业市场现状
（3）华中地区冷库行业市场规模预测
第四节 华南地区市场分析
一、华南地区概述
二、华南地区经济环境分析
三、华南地区冷库行业市场分析
（1）华南地区冷库行业市场规模
（2）华南地区冷库行业市场现状
（3）华南地区冷库行业市场规模预测
第五节 华北地区冷库行业市场分析
一、华北地区概述
二、华北地区经济环境分析
三、华北地区冷库行业市场分析
（1）华北地区冷库行业市场规模
（2）华北地区冷库行业市场现状
（3）华北地区冷库行业市场规模预测
第六节 东北地区市场分析
一、东北地区概述
二、东北地区经济环境分析
三、东北地区冷库行业市场分析
（1）东北地区冷库行业市场规模
（2）东北地区冷库行业市场现状
（3）东北地区冷库行业市场规模预测
第七节 西南地区市场分析
一、西南地区概述
二、西南地区经济环境分析
三、西南地区冷库行业市场分析
（1）西南地区冷库行业市场规模
（2）西南地区冷库行业市场现状
（3）西南地区冷库行业市场规模预测
第八节 西北地区市场分析
一、西北地区概述
二、西北地区经济环境分析
三、西北地区冷库行业市场分析
（1）西北地区冷库行业市场规模
（2）西北地区冷库行业市场现状
（3）西北地区冷库行业市场规模预测
第九节 2025-2032年中国冷库行业市场规模区域分布预测
第十二章 冷库行业企业分析（随数据更新可能有调整）
第一节 企业一
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
（1）主要经济指标情况
（2）企业盈利能力分析
（3）企业偿债能力分析
（4）企业运营能力分析
（5）企业成长能力分析
四、公司优势分析
第二节 企业二
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
（1）主要经济指标情况
（2）企业盈利能力分析
（3）企业偿债能力分析
（4）企业运营能力分析
（5）企业成长能力分析
四、公司优势分析
第三节 企业三
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
（1）主要经济指标情况
（2）企业盈利能力分析
（3）企业偿债能力分析
（4）企业运营能力分析
（5）企业成长能力分析
四、公司优势分析
第四节 企业四
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
（1）主要经济指标情况
（2）企业盈利能力分析
（3）企业偿债能力分析
（4）企业运营能力分析
（5）企业成长能力分析
四、公司优势分析
第五节 企业五
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
（1）主要经济指标情况
（2）企业盈利能力分析
（3）企业偿债能力分析
（4）企业运营能力分析
（5）企业成长能力分析
四、公司优势分析
第六节 企业六
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
（1）主要经济指标情况
（2）企业盈利能力分析
（3）企业偿债能力分析
（4）企业运营能力分析
（5）企业成长能力分析
四、公司优势分析
第七节 企业七
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
（1）主要经济指标情况
（2）企业盈利能力分析
（3）企业偿债能力分析
（4）企业运营能力分析
（5）企业成长能力分析
四、公司优势分析
第八节 企业八
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
（1）主要经济指标情况
（2）企业盈利能力分析
（3）企业偿债能力分析
（4）企业运营能力分析
（5）企业成长能力分析
四、公司优势分析
第九节 企业九
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
1）主要经济指标情况
（2）企业盈利能力分析
（3）企业偿债能力分析
（4）企业运营能力分析
（5）企业成长能力分析
四、公司优势分析
第十节 企业十
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
（1）主要经济指标情况
（2）企业盈利能力分析
（3）企业偿债能力分析
（4）企业运营能力分析
（5）企业成长能力分析
四、公司优势分析
【第四部分 展望、结论与建议】
第十三章 2025-2032年中国冷库行业发展前景分析与预测
第一节 中国冷库行业未来发展前景分析
一、中国冷库行业市场机会分析
二、中国冷库行业投资增速预测
第二节 中国冷库行业未来发展趋势预测
第三节 中国冷库行业规模发展预测
一、中国冷库行业市场规模预测
二、中国冷库行业市场规模增速预测
三、中国冷库行业产值规模预测
四、中国冷库行业产值增速预测
五、中国冷库行业供需情况预测
第四节 中国冷库行业盈利走势预测
第十四章 中国冷库行业研究结论及投资建议
第一节 观研天下中国冷库行业研究综述
一、行业投资价值
二、行业风险评估
第二节 中国冷库行业进入策略分析
一、目标客户群体
二、细分市场选择
三、区域市场的选择
第三节 冷库行业品牌营销策略分析
一、冷库行业产品策略
二、冷库行业定价策略
三、冷库行业渠道策略
四、冷库行业推广策略
第四节 观研天下分析师投资建议
